北京房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)再度讓人們感到困惑。

4月12日，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年3月，北京商品住房市場(chǎng)成交量持續(xù)回落，成交均價(jià)為每平方米19679元，環(huán)比2月下降了26.7%，同比下降了10.9%。據(jù)介紹，這是自2009年9月份以來(lái)，北京新建商品住房成交均價(jià)次同比下降。

然而，4月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示：3月北京新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比2月持平，同比上漲6.2%。

一場(chǎng)房?jī)r(jià)調(diào)控再次成為一場(chǎng)“數(shù)字游戲”。要校正這種戲劇反差，唯有對(duì)調(diào)控機(jī)制進(jìn)行調(diào)整。

數(shù)據(jù)打架背后

“亂”，上海房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭質(zhì)疑說(shuō)，“雖然統(tǒng)計(jì)局是價(jià)格指數(shù)，但數(shù)據(jù)采集于實(shí)際交易值，差不應(yīng)這么大吧？”

北京市有關(guān)部門(mén)公布房?jī)r(jià)大降的數(shù)據(jù)后，一位業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，“我們從一線城市調(diào)查回來(lái)，感覺(jué)房?jī)r(jià)沒(méi)怎么降。”

“采樣差別應(yīng)不大，房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)方式改革后，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)主要來(lái)自于各地交易，差別主要是統(tǒng)計(jì)方式，統(tǒng)計(jì)局是價(jià)格指數(shù)，比較復(fù)雜一些。”楊紅旭說(shuō)。

SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹分析說(shuō)，目前，不少地方的住建委、房管局都采取了限價(jià)政策，每一套房子的價(jià)格都到主管部門(mén)去批，這并不反映市場(chǎng)的價(jià)格。“這主要是地方政府為了達(dá)到中央政府的要求做出的效果。”潘石屹說(shuō)。

北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司董事長(zhǎng)楊少鋒表示，北京出現(xiàn)降也不奇怪。因?yàn)榻诒本┧鷾?zhǔn)的預(yù)售許可證多數(shù)為郊區(qū)普通住宅樓盤(pán)，而鮮有豪宅項(xiàng)目被批準(zhǔn)入市。

混亂的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)信息背后，還包含著北京部分樓盤(pán)的“偽降”。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除了此前個(gè)別樓盤(pán)降價(jià)，北京絕大部分樓盤(pán)基本保持滯漲的狀態(tài)。

以通州京洲為例。據(jù)媒體報(bào)道，該項(xiàng)目每平米直降6000元，3月前均價(jià)22000元/平米，現(xiàn)起價(jià)14300元/平方米，均價(jià)16000元/平方米，全款98折。但楊少鋒透露，該樓盤(pán)從去年開(kāi)始成交均價(jià)一直維持在16000元/平方米，實(shí)際并沒(méi)有降價(jià)。

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，3月份北京新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目除了遠(yuǎn)洋一方潤(rùn)園項(xiàng)目真正降價(jià)20%以外，其他項(xiàng)目均無(wú)價(jià)格松動(dòng)；而4月份，北京領(lǐng)海朗文項(xiàng)目降價(jià)1000元/平方米，潤(rùn)楓欣尚比上一期開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目降低200元/平方米。_ueditor_page_break_tag_副標(biāo)題

推盤(pán)難題

盡管房?jī)r(jià)仍處于“偽降”階段，但不斷加深的調(diào)控壓力之下，目前絕大部分在售樓盤(pán)都遭遇著定價(jià)難題。開(kāi)發(fā)商感受到空前壓力。

北京中原調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：北京5月份預(yù)計(jì)將有41個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，5環(huán)外項(xiàng)目甚至占到了供應(yīng)量的八成以上。但從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，價(jià)格基本確定的項(xiàng)目有9個(gè)，而無(wú)法確定價(jià)格的達(dá)到了32個(gè)，占總項(xiàng)目數(shù)的近八成。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)集團(tuán)市場(chǎng)發(fā)展副總裁林蕾和北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部研究總監(jiān)張大偉都表示，開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目減少，顯示出開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)未來(lái)預(yù)期不甚樂(lè)觀，定價(jià)出現(xiàn)困難。

準(zhǔn)備5月開(kāi)盤(pán)的潤(rùn)楓·領(lǐng)尚項(xiàng)目副總鄭德強(qiáng)說(shuō)，他們按照周邊樓盤(pán)參考價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)向建委上報(bào)了一個(gè)開(kāi)盤(pán)價(jià)格，但也不知建委能否批復(fù)。該項(xiàng)目主推90平米左右小三居戶(hù)型。“這些中小戶(hù)型普通住宅產(chǎn)品，或許可以成為近期需求釋放的主力。”鄭德強(qiáng)說(shuō)。今年計(jì)劃推出15個(gè)項(xiàng)目的東亞新華地產(chǎn)，主要從戶(hù)型、園林、配套、建筑質(zhì)量、節(jié)能環(huán)保等方面提升產(chǎn)品品質(zhì)，以高性?xún)r(jià)比增加吸引力。

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明對(duì)本報(bào)記者表示，今年一線和二線熱點(diǎn)城市銷(xiāo)售比重將比去年略有下降，非熱點(diǎn)的二線城市和三線城市會(huì)上升。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)今年增加了非熱點(diǎn)城市的銷(xiāo)售比重。去年，遠(yuǎn)洋進(jìn)入9個(gè)新的二三線城市，其中有8個(gè)承諾都要貢獻(xiàn)銷(xiāo)售額。城市布局結(jié)構(gòu)的調(diào)整，對(duì)支持今年遠(yuǎn)洋的業(yè)績(jī)會(huì)有重大的幫助。李明同時(shí)表示，在資金層面，不是開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)貸受到空前壓力，連購(gòu)房者按揭貸款也在遭受全面收緊的窘狀。“銷(xiāo)售完成還要個(gè)人住房信貸政策不能過(guò)于緊，這樣才能夠回收資金。”李明說(shuō)。_ueditor_page_break_tag_副標(biāo)題

新調(diào)控機(jī)制呼之欲出

李明認(rèn)為，從目前的調(diào)控效果來(lái)看，可能還會(huì)有新的政策出臺(tái)。李明的判斷可能成真。種種跡象表明，一場(chǎng)被地方政府做成“文字游戲”的房?jī)r(jià)調(diào)控，使得中央正在醞釀新的調(diào)控機(jī)制。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥4月17日在無(wú)錫表示，房?jī)r(jià)合不合理，有權(quán)利評(píng)價(jià)的是當(dāng)?shù)鼐用?。?duì)于已公布房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)、尚未聽(tīng)取社會(huì)意見(jiàn)的地方，需要抓緊聽(tīng)取群眾意見(jiàn)，完善調(diào)控的目標(biāo)。

4月19日，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康在銀監(jiān)會(huì)2011年二次經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)通報(bào)會(huì)上稱(chēng)，要進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理，不折不扣地落實(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款名單式管理、在建工程抵押、貸款成數(shù)控制及售樓售地款封閉管理。開(kāi)展新一輪的房地產(chǎn)貸款壓力測(cè)試。

業(yè)內(nèi)人士分析，這不排除國(guó)務(wù)院層面，專(zhuān)門(mén)針對(duì)已有省市調(diào)控政策的落實(shí)情況，出臺(tái)新機(jī)制新方式新手段的可能。

據(jù)本報(bào)一項(xiàng)北京房?jī)r(jià)新調(diào)查顯示，88.5%的購(gòu)房者感覺(jué)北京房?jī)r(jià)沒(méi)降，有8.3%的購(gòu)房者感覺(jué)到北京房?jī)r(jià)降了。

楊紅旭認(rèn)為，國(guó)務(wù)院層面可能會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)約談問(wèn)責(zé)，包括進(jìn)一步細(xì)化問(wèn)責(zé)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)等。