業(yè)內人士認為，我國住宅市場正從增量向存量市場過渡，房地產市場格局將迎來深刻變化。
 

　　二手房交易逐年擴大
 

　　監(jiān)測數據顯示，近年來，二手房在大中城市房地產交易市場的優(yōu)勢開始顯現，市場規(guī)模逐年擴大。北京、上海、深圳等一線城市，二手房交易量已經遠超新房。
 

　　據中國指數研究院統(tǒng)計，2016年前4個月，北京二手房成交面積791.7萬平方米，約為新房成交面積的3.5倍;上海二手房成交面積1089.03萬平方米，約為新房成交面積的2倍;深圳二手房成交面積421.74萬平方米，約為新房成交面積的2.3倍。
 

　　從樓市敏感度看，二手房也先感知冷暖。業(yè)內人士介紹，率先開啟此輪房價回升通道的是一線城市的二手房。進入2016年，一些熱點城市二手房市場甚至出現了非理性上漲。中國指數研究院數據顯示，2016年前3個月，北京、上海、廣州、杭州的二手房價格分別同比上漲 17.96%、28.78%、6.64%和5.73%;分別超過新房上漲價格 10.03%、20.38%、0.47%和1.99%。
 

　　剛需族成主要“買家”
 

　　業(yè)內人士認為，北京、上海、廣州、深圳等一線城市和部分二線城市核心城區(qū)新增供應量已經很少，新建商品住房多呈“郊區(qū)化”。出于價格、交通、配套等因素影響，大多“剛需”從一手房市場轉向二手房市場，一線城市的住房市場已率先步入以存量房交易為主的階段。
 

　　以北京為例，新建商品房住宅市場已進入“郊區(qū)化”，且新住宅社區(qū)環(huán)境、交通配套等一時難以完善，五環(huán)內的新房成交均價也已突破6萬元。剛需族能轉向自住房和“老小”二手房。亞豪機構市場總監(jiān)郭毅表示，由于北京新建商品房價格普遍“高端化”，二手房已成許多剛需和改善型剛需主要的置業(yè)方向。
 

　　專家認為，近些年二手住房市場越來越活躍，其主要原因還有存量房源的攀升。瑞銀席經濟學家汪濤認為，中國住房的內在供求格局已發(fā)生變化。
 

　　樓市迎來“存量時代”
 

　　業(yè)內人士認為，影響二手房和新房價格的因素截然不同。房價看漲預期強烈往往導致需求上升，二手房主會以惜售、跳價等表現減少市場供給;反之，當房價下跌趨勢明顯，二手房主則傾向于拋售房源，而購房者則會進入觀望狀態(tài)。因此，二手房主導市場時，房價更多將依賴市場機制調節(jié)。
 

　　東京大學教授周牧之此前在上海舉行的“中國城鎮(zhèn)化論壇”上說，當二手房交易主導房地產市場后，這些地方政府“經營城市”的做法將難再延續(xù)，不得不擺脫土地財政的依賴，而更加注重發(fā)展產業(yè)以增加人口導入。
 

　　以深圳為例，2015年深圳賣地收入已降至不足財政收入的6%，而2005年其比例為13%。目前，深圳已將自主創(chuàng)新作為城市發(fā)展“主導戰(zhàn)略”。
 

　　隨著存量房的日益增多，一個年輕家庭未來將可能繼承多套房產，屆時，房地產市場必將發(fā)生深刻的變化。因此，業(yè)內人士指出，樓市進入存量時代，如果仍繼續(xù)“經濟房地產化”導向，刺激住房消費以維系高房價與經濟高增長，將更加加重住房結構性過剩。