近日,房地產(chǎn)稅法已納入立法規(guī)劃的消息爆出,媒體多方跟進(jìn)報(bào)道,可然而并沒有什么卵用,不對(duì)于天門剛需絲毫影響沒有,而且立法過程還有多個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)在短期難以打通,短時(shí)更不可能開征,對(duì)于樓市的影響像湖面落花、微瀾而已。
話題引爆:近日,十二屆全國人大常委會(huì)立法規(guī)劃公布,房地產(chǎn)稅法正式列入其中,成為34個(gè)立法規(guī)劃之一。
立法目的:國家頂層設(shè)計(jì),二次分配社會(huì)財(cái)富,實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平,縮小貧富差。在開發(fā)交易環(huán)節(jié)減輕稅負(fù),增加保有環(huán)節(jié)稅負(fù),進(jìn)而完善房價(jià)形成機(jī)制。
開征基礎(chǔ):全國不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記全面完成。
通過時(shí)間:快或2017年通過立法。
征收范圍:人均60㎡以下的面積或免征,超出部分起征。
預(yù)期影響:促使房地產(chǎn)市場回歸理性。
立法、征收難點(diǎn):在立法、改革過程中,需處理好房地產(chǎn)稅對(duì)樓市短期沖擊與地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系、處理好房地產(chǎn)稅與土地增值稅等其他稅費(fèi)的關(guān)系等。此外,未來開征時(shí)機(jī)、如何開征、要不要設(shè)“免征額”等都是當(dāng)下的難點(diǎn)痛點(diǎn)。
房產(chǎn)稅與房地產(chǎn)稅的區(qū)別:房產(chǎn)稅作為財(cái)產(chǎn)稅,其征稅對(duì)象為房產(chǎn),而房地產(chǎn)稅征稅對(duì)象既包括房產(chǎn)又包括土地。通俗解釋是:一個(gè)財(cái)產(chǎn)稅稅種,兩個(gè)財(cái)產(chǎn)主體。而房地產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)主體有兩個(gè):房屋屬于賣方人,而腳下的土地卻屬于國家,拿住宅來說,有70年使用權(quán),并沒有實(shí)際擁有權(quán)。
問題與議:
1、立法目的固然好,但若是開征,是否能真正為開發(fā)環(huán)節(jié)減負(fù),仍是未知數(shù)。
2、房地產(chǎn)稅實(shí)施需要依靠不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度,搞清楚全國的房產(chǎn)數(shù)量,這些房產(chǎn)分布在那些人手里。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù),再行確定房地產(chǎn)稅的征收對(duì)象、征收標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)稅率。兩會(huì)過后,住建部已經(jīng)明確表態(tài),將在2015年6月份實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度,但何時(shí)上述數(shù)據(jù)能夠搞清楚,并沒有一個(gè)明確的時(shí)間表。
3、房地產(chǎn)稅里“土地”部分的稅如何征收的問題。房地產(chǎn)稅作為財(cái)產(chǎn)稅一種,它以財(cái)產(chǎn)為課稅對(duì)象,向財(cái)產(chǎn)的所有者征收。土地,房主有使用權(quán),而無所有權(quán),按照法理是無法向房主征收“土地”稅的,如果房地產(chǎn)稅真的征收,土地出讓金是否應(yīng)該免收?
4、預(yù)期快2017年才會(huì)通過立法,那么具體何時(shí)開征、怎么征、征多少?仍顯得遙遙無期且困難重重。
5、免征面積是否應(yīng)該設(shè)立,多少面積免征合適公平?
由此可知,盡管房地產(chǎn)稅納入立法是一件好事兒,但具體操作過程卻異常繁瑣復(fù)雜,目前一時(shí)無法解決的問題也顯而易見。恩施樓市,當(dāng)下依然是以剛需為主導(dǎo)的買方市場,所以短期對(duì)于樓市可謂絲毫影響沒有,長期來看,對(duì)于剛需也構(gòu)不成絲毫消影響。