隨著國(guó)家接連幾輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的實(shí)施，房地產(chǎn)市場(chǎng)格局正在發(fā)生明顯的變化。限購(gòu)政策下，限購(gòu)城市住房銷售明顯下降，價(jià)格也逐步平穩(wěn)；非限購(gòu)城市則吸引了投資資金的關(guān)注，用量?jī)r(jià)齊升形容也不太過(guò)分。從區(qū)域市場(chǎng)的形勢(shì)變化看，中西部地區(qū)房地產(chǎn)日益崛起。

前四個(gè)月的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行數(shù)據(jù)已經(jīng)初露端倪。

房地產(chǎn)投資依然強(qiáng)勁，中、西部增幅更大。今年前四個(gè)月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1.33萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)34.3%。其中，東部區(qū)域增長(zhǎng)32.7%，中部地區(qū)增長(zhǎng)36%，西部地區(qū)增長(zhǎng)37.7%。中、西部增幅快于東部。

住宅銷售增長(zhǎng)中部強(qiáng)。前四個(gè)月，東部地區(qū)住宅銷售同比下降0.3%，而中部地區(qū)則同比上漲19.4%，西部地區(qū)也上漲7%，中部地區(qū)快速增長(zhǎng)勢(shì)頭顯露無(wú)遺。

住宅銷售量東部依然是老大，但中、西部地區(qū)同樣不能小覷。前四個(gè)月，東部地區(qū)是10911.7萬(wàn)平方米，中部地區(qū)是5352.7萬(wàn)平方米，西部地區(qū)是6080.5萬(wàn)平方米。中、西部地區(qū)成交之和已經(jīng)超過(guò)了東部發(fā)達(dá)地區(qū)。實(shí)際上在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，東部地區(qū)住房的成交量都遠(yuǎn)大于中西部之和。

從城市角度看，一線城市住宅成交全面“陷落”，二線城市炫目登場(chǎng)。前四個(gè)月，四個(gè)一線城市銷售量基本呈現(xiàn)下降或持平狀態(tài)。北京同比下降32.3%，上海下降26.8%，廣州同比增長(zhǎng)3.4%，深圳同比下降0.1%。與此形成鮮明對(duì)比的是一些二線城市的住宅銷售量出現(xiàn)了大幅上漲。如呼和浩上漲97.9%，石家莊上漲55.6%，西寧上漲64.5%，烏魯木齊上漲58.6%。另一個(gè)值得關(guān)注的現(xiàn)象是前期熱點(diǎn)城市如北海、?？诘瘸鞘凶≌N量也出現(xiàn)了較大幅度下降?？傮w看，前四個(gè)月有19個(gè)城市同比下跌，相應(yīng)21個(gè)城市住宅銷售成交上漲（注：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的城市有40個(gè)）。下跌城市集中在東部地區(qū)，中西部地區(qū)則表現(xiàn)為成交活躍，成為房地產(chǎn)企業(yè)相進(jìn)駐的潛力區(qū)域。

從以上房地產(chǎn)市場(chǎng)的數(shù)據(jù)分析，不難得出結(jié)論，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)新階段：投資依然活躍，保障房建設(shè)是主因；東部雖然占主流，但中西部已然崛起；一線城市市場(chǎng)已經(jīng)成熟，二三線城市增長(zhǎng)潛力巨大。

在這樣的形勢(shì)下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略也應(yīng)隨之進(jìn)行大幅度調(diào)整。事實(shí)上，大量開(kāi)發(fā)企業(yè)確實(shí)正在進(jìn)駐二三線城市，搶占市場(chǎng)份額。房地產(chǎn)市場(chǎng)的“中部崛起”正在變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。不過(guò)，房地產(chǎn)市場(chǎng)能否真正實(shí)現(xiàn)中部崛起，還有很多不確定因素。地方政府要規(guī)范土地招拍掛制度，處理好經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會(huì)和諧之間的關(guān)系。進(jìn)駐的開(kāi)發(fā)企業(yè)也應(yīng)有足夠的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，做足功課，更加沉穩(wěn)地應(yīng)對(duì)這場(chǎng)房地產(chǎn)發(fā)展西進(jìn)運(yùn)動(dòng)。

（作者系北京中房研協(xié)技術(shù)服務(wù)有限公司研究總監(jiān)）