調(diào)控前景的不確定性，使開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆榇鬁p，全國(guó)各城市的土地市場(chǎng)呈現(xiàn)先于樓市降溫的跡象，流拍、底價(jià)成交再度出現(xiàn)。

與此同時(shí)，開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，目前并非好的拿地時(shí)機(jī)。這意味著，土地市場(chǎng)仍將繼續(xù)探底。

企業(yè)拿地規(guī)模下降

曾經(jīng)在土地市場(chǎng)上表現(xiàn)突出的萬(wàn)科A（000002.SZ）、保利地產(chǎn)（600048.SH）等開(kāi)發(fā)商，不約而同地降低了拿地規(guī)模。

中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)（下稱(chēng)“中房信”）發(fā)布的市場(chǎng)月報(bào)顯示：2011年4月，15家典型企業(yè)通過(guò)招拍掛方式新增土地總建筑面積約260.08萬(wàn)平方米，同比下降78%，環(huán)比下滑66%；成交土地總價(jià)約56.88億元，同比下降70%，環(huán)比下滑59%，創(chuàng)2010年以來(lái)拿地總量和成交總價(jià)的低紀(jì)錄。

萬(wàn)科披露的月度信息顯示，今年1月新增土地12宗，但之后便陷入明顯下滑，2、3月份均新購(gòu)項(xiàng)目3個(gè)，到4月份更減少為1個(gè)，即在廣州以收購(gòu)的方式獲得總建筑面積57.2萬(wàn)平方米的萬(wàn)科紅郡項(xiàng)目，而該項(xiàng)目其實(shí)也早已經(jīng)在萬(wàn)科廣州公司的運(yùn)作中，不能真正算是當(dāng)月的新增土地。

保利地產(chǎn)的土地?cái)U(kuò)張也呈現(xiàn)相似軌跡，該集團(tuán)在前4個(gè)月新增土地10宗，其中2月份5宗，3月份3宗，4月份2宗，有逐月走低的趨勢(shì)。

中房信在月報(bào)中表示：“縱觀2011年前四個(gè)月，剔除比較殊的2月份，15家典型企業(yè)拿地總量基本呈逐月下降趨勢(shì)。”

短期策略調(diào)整已確立

對(duì)開(kāi)發(fā)商拿地規(guī)模下降的原因，中房信指出，一方面是在目前的政策環(huán)境下，未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)并不明朗，多數(shù)企業(yè)持觀望態(tài)度；另一方面是受制于銀根緊縮、銷(xiāo)售回款速度等因素，導(dǎo)致企業(yè)資金面壓力增加。

萬(wàn)科董事會(huì)秘書(shū)譚華杰日前在一場(chǎng)投資者見(jiàn)面會(huì)上表示：“由于房地產(chǎn)市場(chǎng)與土地市場(chǎng)之間存在聯(lián)動(dòng)機(jī)制，受房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控持續(xù)的影響，公司年內(nèi)土地市場(chǎng)策略也可能出現(xiàn)相應(yīng)調(diào)整。”

保利地產(chǎn)董事會(huì)秘書(shū)岳勇堅(jiān)也表示：“公司拿地的態(tài)度更為審慎。在調(diào)控的環(huán)境下保持謹(jǐn)慎是正確的選擇。”

金地集團(tuán)（600383.SH）今年前4個(gè)月的新增土地也不多，尤其是近3個(gè)月，在南京新購(gòu)一宗土地。公司董事會(huì)秘書(shū)徐家俊表示：“開(kāi)發(fā)商拿地量的減少，來(lái)自?xún)煞矫嬖颉Ｒ皇敲磕昵?月都是全國(guó)土地市場(chǎng)的淡季，各地供地量相對(duì)數(shù)量低；二是目前的時(shí)間節(jié)點(diǎn)并不適合開(kāi)發(fā)商大量買(mǎi)地。”

中航證券分析師杜麗虹在一份研究報(bào)告中對(duì)開(kāi)發(fā)商的土地策略進(jìn)行了總結(jié)：當(dāng)土地升值速度高于資本成本時(shí)，所有的地產(chǎn)企業(yè)都在尋求儲(chǔ)備更多的土地，土地儲(chǔ)備的多少成為衡量地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值的主要標(biāo)準(zhǔn)（有時(shí)甚至是標(biāo)準(zhǔn)）。但當(dāng)土地升值速度減緩時(shí)，單純持有資產(chǎn)的回報(bào)率降低，土地儲(chǔ)備本身的價(jià)值貢獻(xiàn)在減弱，過(guò)度儲(chǔ)備的情況下甚至還會(huì)出現(xiàn)“負(fù)價(jià)值貢獻(xiàn)”，于是，從長(zhǎng)期看，企業(yè)將重新調(diào)整自己的金融策略，縮短土地儲(chǔ)備周期，把從土地儲(chǔ)備上釋放出來(lái)的資本金重新配置于經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)，以加速資金周轉(zhuǎn)、提升資本使用效率。

土地市場(chǎng)尚未見(jiàn)底

日前，恒大地產(chǎn)（03333.HK）總裁夏海鈞在談及土地市場(chǎng)時(shí)表示，今年好的拿地機(jī)會(huì)在下半年，但屆時(shí)可能會(huì)有90%的開(kāi)發(fā)商有心無(wú)力。

岳勇堅(jiān)也透露：公司認(rèn)為，現(xiàn)在的土地市場(chǎng)“并沒(méi)有見(jiàn)底”，所以希望等到下半年再作打算。但他同時(shí)指出，目前買(mǎi)地的相對(duì)數(shù)量減少，是公司謹(jǐn)慎的策略，并不代表不買(mǎi)地，關(guān)鍵看是否碰到合適的項(xiàng)目。

顯然，在大多數(shù)開(kāi)發(fā)商看來(lái)，現(xiàn)在的地價(jià)并沒(méi)有達(dá)到“目標(biāo)價(jià)位”，還不是土地市場(chǎng)抄底的時(shí)機(jī)。另一方面，相當(dāng)多地方政府手中的優(yōu)質(zhì)地塊，也沒(méi)有在近期拿出來(lái)。

合富輝煌席分析師黎文江便表示，現(xiàn)在并不是政府賣(mài)地的好時(shí)間，所以他們并不建議政府在這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)大面積推地。在他看來(lái)，現(xiàn)在的樓市還處于僵局中，成交量不能有效放大，他的理想狀態(tài)是房?jī)r(jià)可以在7、8月份下降一點(diǎn)，成交量放大，開(kāi)發(fā)商回籠資金，然后在9、10月份進(jìn)入推地的高峰期。

以廣州為例，今年前4個(gè)月用于出讓的地塊數(shù)量非常少，尤其是居住地塊，直到近，政府才開(kāi)始加大土地供應(yīng)的力度。19日，廣州市國(guó)土房管局一次性推出17宗土地進(jìn)行“預(yù)出讓”（俗稱(chēng)“勾地”），成為今年大規(guī)模的一次土地集中出讓?zhuān)@也將揭開(kāi)該市土地市場(chǎng)步入供應(yīng)高峰的序幕。

上述預(yù)出讓的公告中指出：有意向的受買(mǎi)人可以向該局提出預(yù)申請(qǐng)，之后國(guó)土部門(mén)再組織地塊公開(kāi)出讓。

廣州國(guó)土房管局土地部門(mén)的官員表示，選擇“勾地”是為了讓政府的土地供應(yīng)與市場(chǎng)需求之間的切合度更高，供應(yīng)和需求之間更好地“互動(dòng)”，從而指導(dǎo)后期的政府推地工作。當(dāng)然，這種方式也避免了供應(yīng)和需求之間錯(cuò)位而導(dǎo)致的流拍。

據(jù)悉，為了能夠確保今年的土地出讓指標(biāo)得以完成，廣州還將在接下來(lái)的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行集中的土地推介會(huì)，希冀多渠道多途徑獲取開(kāi)發(fā)商信息和訴求，也讓開(kāi)發(fā)商有更便利的機(jī)會(huì)來(lái)了解地塊情況。

對(duì)于土地市場(chǎng)的前景，該官員指出：“剛性需求的存在，將為土地出讓提供一定保證；另外市場(chǎng)上必定存在逆周期操作的公司在市場(chǎng)低迷的時(shí)期買(mǎi)進(jìn)土地。”