提要：劉倩：盡管一些重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)急速飆升，但中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)尚不存在即將破裂的泡沫。在調(diào)控政策影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)在接下來(lái)一兩年的短期休整之后，仍將繼續(xù)繁榮下去，中國(guó)樓市應(yīng)該還有十年或更長(zhǎng)的繁榮期。

專訪經(jīng)濟(jì)學(xué)人信息部中國(guó)區(qū)席計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)家劉倩博士

未來(lái)10年，中國(guó)的樓市是一種什么場(chǎng)景？盡管預(yù)測(cè)未來(lái)是種很大的冒險(xiǎn)，但還是有不少人士愿意去嘗試。

根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)人信息部(EIU)新的中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)與人口收入模型分析，未來(lái)10年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將存在強(qiáng)勁的潛在需求。該分析稱，盡管中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在短期內(nèi)可能面臨調(diào)整，但是由收入和城市人口增長(zhǎng)所推動(dòng)，消費(fèi)者對(duì)更大、更好住房的潛在需求，使得市場(chǎng)的調(diào)整將非常短暫。

該模型的主要設(shè)計(jì)者、經(jīng)濟(jì)學(xué)人信息部中國(guó)區(qū)席計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)家劉倩博士認(rèn)為，中長(zhǎng)期而言中國(guó)并未出現(xiàn)嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫，不過(guò)在中國(guó)政府調(diào)控力度不斷加大的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)短期的溫和調(diào)整，但出現(xiàn)全國(guó)性的房?jī)r(jià)大幅調(diào)整的可能性較低，這種可能性不會(huì)高于15%。

對(duì)于國(guó)外熱錢是否會(huì)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)沖擊的問(wèn)題，劉倩則認(rèn)為沒有必要太過(guò)擔(dān)心，因?yàn)橥赓Y在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)占的份額較低，連十分之一都不到。

一些二線城市可能存在泡沫

財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)：對(duì)于當(dāng)前中國(guó)的房?jī)r(jià)，尤其是一線城市，是否有泡沫，你們的判斷是什么？

劉倩：盡管一些重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)急速飆升，但中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)尚不存在即將破裂的泡沫。城市化進(jìn)程的持續(xù)推進(jìn)和居民收入的穩(wěn)定增長(zhǎng)，將推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的強(qiáng)烈需求。

對(duì)于北京、上海這樣的一線城市，房?jī)r(jià)高低不能用當(dāng)?shù)鼐用袷杖雭?lái)算，應(yīng)該站在更大的范圍來(lái)看。如果和紐約、巴黎這樣的國(guó)際化都市相比，北京、上海還沒有到那樣的水平。

另外，我們也要看到，中國(guó)的房地產(chǎn)也有區(qū)域性差異，比如在一些二線城市，他們每年新增的房源供應(yīng)比實(shí)際需求多出50%以上，這種供大于求的現(xiàn)象值得關(guān)注，這些城市可能存在泡沫。2010年中國(guó)全國(guó)新開工的住宅面積超過(guò)賣出的住宅面積39%。遼寧、安徽和內(nèi)蒙古的開工與賣出數(shù)量差別大，令人擔(dān)憂。

日?qǐng)?bào)：在未來(lái)的某一個(gè)時(shí)點(diǎn)，中國(guó)的城市化進(jìn)程應(yīng)該會(huì)放慢速度，住房需求也許會(huì)下降，你們預(yù)測(cè)這個(gè)節(jié)點(diǎn)大約會(huì)出現(xiàn)在什么時(shí)候？

劉倩：按照我們的預(yù)測(cè)，中國(guó)的城市人口占比2012年會(huì)超過(guò)50%，接下來(lái)的幾十年都會(huì)有源源不斷的農(nóng)民進(jìn)城。中國(guó)的城市人口數(shù)量將一直增長(zhǎng)到2039年。城鎮(zhèn)化將繼續(xù)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重要支撐，因此，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將持續(xù)強(qiáng)勁增長(zhǎng)，而不是在未來(lái)10年內(nèi)崩潰或者停止增長(zhǎng)，盡管這種趨勢(shì)理應(yīng)穩(wěn)步放緩。_ueditor_page_break_tag_副標(biāo)題

2011年至2020年期間，預(yù)期中國(guó)城市人口將增加26.1%，新增人口超過(guò)1.6億，同時(shí)城市人均可支配收入將增加2.6倍。到2020年，城市人均居住面積將從2008年的30平方米提高到41平方米，接近現(xiàn)在歐洲的人均居住面積。

因此，在調(diào)控政策影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)在接下來(lái)一兩年的短期休整之后，仍將繼續(xù)繁榮下去，中國(guó)樓市應(yīng)該還有十年或更長(zhǎng)的繁榮期。

調(diào)控應(yīng)更注重“調(diào)”

日?qǐng)?bào)：作為樓市調(diào)控政策的一部分，房產(chǎn)稅已經(jīng)在部分城市開始試點(diǎn)，但目前來(lái)看，在上海和重慶的試點(diǎn)離社會(huì)期望還有一段離，怎么看房產(chǎn)稅對(duì)樓市的短期和長(zhǎng)期影響？

劉倩：中國(guó)當(dāng)前還沒有一項(xiàng)在全國(guó)范圍實(shí)施的有重要意義的房產(chǎn)稅，而多數(shù)其他國(guó)家都已強(qiáng)制實(shí)施。這在很大程度上增加了中國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)的吸引力，但由于保有環(huán)節(jié)稅負(fù)較低，也在客觀上導(dǎo)致中國(guó)的人均住房面積偏大。

中國(guó)今年開始在上海和重慶進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)，但由于目前試點(diǎn)規(guī)模小，其影響力還非常有限。從一些公開信息來(lái)看，上海和重慶的試點(diǎn)過(guò)程中主要存在兩個(gè)問(wèn)題：一是征收稅率較低，二是征收的執(zhí)行力度也不是很強(qiáng)。

從長(zhǎng)期來(lái)看，中國(guó)應(yīng)該大范圍推廣房產(chǎn)稅，但目前還不是佳的時(shí)機(jī)。房地產(chǎn)作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)，政府不會(huì)馬上對(duì)這個(gè)行業(yè)有一個(gè)很大的政策變化，中央應(yīng)該會(huì)先在幾個(gè)城市進(jìn)行試點(diǎn)后，慢慢地推廣到全國(guó)，再確定相應(yīng)的稅率水平。這個(gè)過(guò)程起碼還要三五年。

日?qǐng)?bào)：中國(guó)不少城市今年開始執(zhí)行住房限購(gòu)政策，這讓市場(chǎng)成交下降非常明顯，不過(guò)，這種做法也引來(lái)不少議，你覺得未來(lái)一兩年，或者在什么情況下，地方政府會(huì)考慮調(diào)整這種政策？

劉倩：不少城市的限購(gòu)政策跟戶籍掛鉤，實(shí)際上是不太公平的做法，政府要做的應(yīng)該是偏重“調(diào)”而非偏重“控”，在限購(gòu)政策下，一些剛性需求并不是消失，而是短期被延后。一旦限購(gòu)政策取消后，過(guò)去被遏制的需求和新的需求加在一起，樓市可能會(huì)出現(xiàn)一波小的高潮。

政府應(yīng)該提供一個(gè)合理的市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制，讓市場(chǎng)自己去發(fā)展，然后在此基礎(chǔ)上進(jìn)行一些微調(diào)。

日?qǐng)?bào)：對(duì)于中國(guó)未來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控取向，你有什么建議？

劉倩：先，政府應(yīng)該讓市場(chǎng)發(fā)揮更大的作用，而不是都由政府自己來(lái)做。市場(chǎng)本身會(huì)有行情波動(dòng)，政府可以去進(jìn)行調(diào)整，而不要一味地去控制。

其次，政府在福利房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房這部分，進(jìn)行大量投資的方向是對(duì)的，也是應(yīng)該持續(xù)下去的，政府必須考慮到低收入人群的住房需求，要對(duì)這部分群體進(jìn)行必要的保障。

所以，中國(guó)的房地產(chǎn)政策應(yīng)該是兩條腿走路：一方面讓市場(chǎng)發(fā)揮作用，不要有太多的控制；另一方面，要合適地增加對(duì)低收入人群的住房保障。

人均居住面積超過(guò)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)

日?qǐng)?bào)：自從上世紀(jì)90年代進(jìn)行房改之后，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)變化還是很大的，盡管這個(gè)市場(chǎng)目前社會(huì)上有很大的議，如果從積的角度，怎么看待中國(guó)樓市這十多年來(lái)的變化？

劉倩：按照目前的建設(shè)速度，中國(guó)需兩周的時(shí)間可以建成一座和羅馬同等規(guī)模的城市。截至2010年的10年間，中國(guó)建成的住房數(shù)量幾乎相當(dāng)于目前西班牙或英國(guó)住房總量的兩倍，或者是日本現(xiàn)有住房的總量。以人均計(jì)算，這一時(shí)期內(nèi)中國(guó)城市居民的人均居住面積幾乎翻了一番。依據(jù)收入水平，中國(guó)的人均居住面積已經(jīng)超過(guò)了國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)。

日?qǐng)?bào)：房地產(chǎn)業(yè)一直被外界稱為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)，它對(duì)其他行業(yè)的影響有多大？

劉倩：中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的繁榮將為家具、汽車及建材等行業(yè)的投資者帶來(lái)機(jī)遇。它將帶來(lái)巨大的累積價(jià)值——按照中國(guó)固定資產(chǎn)投資額估算，我們預(yù)計(jì)到2020年為止的10年中，中國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域的總投資金額將達(dá)到75萬(wàn)億元人民幣。以當(dāng)前匯率計(jì)算，這相當(dāng)于11.5萬(wàn)億美元，幾乎是英國(guó)當(dāng)前年度國(guó)民生產(chǎn)總值的5倍。

從現(xiàn)在起到2020年的10年中，如果房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)，這將直接或間接導(dǎo)致鋼鐵需求量增長(zhǎng)近40%，能源需求也將出現(xiàn)類似的增長(zhǎng)，從而加大全球市場(chǎng)上鐵礦石和石油的供應(yīng)壓力。