不能否認物業(yè)在業(yè)主生活中發(fā)揮的積極作用，但也有部分物業(yè)不作為，少有付出。

▲物業(yè)費

　　物業(yè)優(yōu)質與否掛鉤業(yè)主的居住品質，甚至會影響房子在二手房市場中的價格，其重要性不言而喻。

　　從這個角度來說，如何選擇一家靠譜的物業(yè)，確實是每個買房人需要具備的技能。

1 如何判斷一家物業(yè)是否靠譜?

　　技巧一：看物業(yè)是否上市和口碑

　　物業(yè)公司發(fā)展至今，早已經是一個行業(yè)。

　　其中必然有領頭羊，一般來說，能夠上市的物業(yè)公司，無論是標準化管理還是物業(yè)服務的水平和管理面積都是經過市場驗證的。

　　因此，買新房，盡量優(yōu)選一些已經上市的物業(yè)公司。

　　當然還有些在當?shù)赜锌诒玫奈飿I(yè)也同樣值得考慮，即便沒有上市，但是市場反饋良好，也是頗具實力的。

　　技巧二：看房齡和物業(yè)費

　　物業(yè)的口碑，對于品質開發(fā)商和新房來說都是有據可查的，因此一些小開發(fā)商為了提升項目賣點也會引入知名物業(yè)公司，來提升客戶的信任度。

　　但問題來了，二手房小區(qū)，怎么看?

　　一般來說，房齡越老的房子，物業(yè)越差，管理越混亂，服務也不太到位，有些甚至就沒有物業(yè)公司，而房齡較短的小區(qū)，物業(yè)費會相對較高，服務也會更全面。

▲天門城市俯瞰圖

　　不排除個別價格高、質量低的物業(yè)，甚至部分不收啥錢，但物業(yè)服務不錯的社區(qū)，這種都是特例。

　　巧婦難為無米之炊，錢是良好服務的基礎，一般都是房齡越新、物業(yè)費高、相應的服務會越好。

　　技巧三：看保安和門禁管理

　　對于社區(qū)而言，安保是一個小區(qū)的臉面和第一道防線，直接負責小區(qū)人員的管理，是物業(yè)服務中最基礎的一項。

　　如果門口是一個大爺保安，業(yè)主的安全感會稍顯不足，相反，如果是一個年輕小伙子，安全感會更高。

▲小區(qū)安保

　　這是物業(yè)公司是否樂意花錢在小區(qū)設施上投入的一大標尺，如果保安都不舍得花錢，其它方面也不會是優(yōu)質的。

　　其次是門禁系統(tǒng)。現(xiàn)在社區(qū)動輒數(shù)千人乃至萬人以上，管理難度確實很大，完全依靠門口的保安難以肉眼識別是不是自己的業(yè)主。

　　所以，門禁系統(tǒng)的投入就尤為重要，現(xiàn)在大多社區(qū)都有門禁卡，再好些的有人臉識別和梯控系統(tǒng)。

　　技巧四：看公共區(qū)域和違建情況

　　有些小區(qū)剛開始還不錯，到后面物業(yè)和業(yè)主對立，物業(yè)費收不上來，物業(yè)管理松弛，各種問題層出不窮。

　　如果你想購買二手房，以下幾點需要留意：

　　1、一樓和頂樓等公共區(qū)域有人建違章建筑。

　　2、樓棟外立面脫落、褪色也沒有翻修和重建。

　　3、電梯故障頻發(fā)且電梯廳內小廣告亂飛。

　　4、休閑區(qū)健身器材銹跡斑斑，很多器材無法正常使用。

　　5、樓棟內部公共區(qū)域的走廊、步梯等重點位置的垃圾桶沒有及時清理維護。

　　......

　　如果這些問題都存在，基本判定這個物業(yè)不靠譜了。

　　如果這些問題沒有出現(xiàn)，或者維護的相對較好，至少說明這家物業(yè)還是比較認真負責的。

　　技巧五：看綠化和水系

　　很多業(yè)主買房時，除了在意小區(qū)外部的配套，還會關注小區(qū)內部的綠化和水系，以及運動場地的設計。

▲綠化

　　這些元素確實可以提升居住品質和社區(qū)的檔次，但是綠化和水系也是社區(qū)內花費不菲的硬件，需要物業(yè)后期不斷的更新和維護，需要人力、物力、財力的持續(xù)投入。

　　如果這些都做的不錯，說明物業(yè)確實比較負責任。

　　技巧六：看小區(qū)停車情況和車庫

　　人車分流，基本上是新建社區(qū)的標配，也是老社區(qū)發(fā)生矛盾的重點之一。

▲停車場

　　小區(qū)路面上車輛亂停亂放有礙觀瞻，也極不安全，所以車庫和地上停車一直是物業(yè)管理的難點和槽點之一。

　　因此，直接去小區(qū)地面查看停車情況，是否真的實現(xiàn)人車分流，或者去地庫查看機動車的管理情況，能否做到清晰規(guī)范。

2 物業(yè)服務差，業(yè)主如何維權?

　　對于業(yè)主來說，遇到服務質量差的物業(yè)應該怎么維權?為此，小編羅列了幾點為大家簡單介紹。

　　遇到物業(yè)糾紛，業(yè)主如何維權?

　　1、建議在問題苗頭階段，就要跟物管公司提出相應要求，在協(xié)商的過程中,業(yè)主可以進一步收集證據,看看物管否積極認真處理。

　　2、向社區(qū)委員會進行反映和投訴。

　　3、積極成立業(yè)主委員會，通過業(yè)主委員會來監(jiān)督物業(yè)服務公司的工作。

　　物業(yè)管理服務不周，業(yè)主能否不交物管費?

　　如果業(yè)主以服務不周為由拒交物管費，從法院的案件統(tǒng)計來看，基本上勝訴很少。

▲物業(yè)管理

　　因為物管涉及面很廣，保安、衛(wèi)生、綠化等約二十多項內容。這管理是動態(tài)的、長期的，是否有瑕疵本身很難認定。

　　如果業(yè)主單憑一項有問題就拒交，法院很難認為成立。但業(yè)主有非常充分的證據證明物業(yè)服務存在嚴重的瑕疵的除外。

　　物業(yè)能否通過斷水斷電等方式催交物管費?

　　不能，物業(yè)公司無權采取斷水斷電的方式制裁業(yè)主。根據《民法典》第944條第三款規(guī)定物業(yè)服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物管費。

　　如果公司擅自停水停電損害了業(yè)主的利益，那業(yè)主該如何維權呢?

　　首先，建議業(yè)主去供水、供電公司反映情況，也可以去房地產行政主管部門投訴，其次，若有證據證明因物業(yè)公司停水停電導致經濟損失的，可以向法院另行起訴。

　　哪幾種情況下，業(yè)主可以拒交物業(yè)費?

　　1、對于物業(yè)公司要求交納供熱、中央空調等動力設備產生的能源費用不在業(yè)主交納范圍內的，可以拒絕交納;

　　2、物業(yè)服務質量過差可暫時拒交，但要有有力的證據，并找尋實質解決辦法;

　　3、物業(yè)提供合同內未約定或未經業(yè)主同意的服務時，業(yè)主有權拒交;

　　4、對于物業(yè)公司要求業(yè)主未收房之前就交納物業(yè)費的行為，業(yè)主可堅決予以拒絕;

　　5、因房屋質量問題還未交房的，物業(yè)費是由開發(fā)商交納;

　　6、物業(yè)公司沒有和業(yè)主簽合同的情況，業(yè)主可拒交;

　　7、物業(yè)公司沒有物價管理部門各項審批文件原件的情況，業(yè)主可拒交;

　　8、物業(yè)公司擅自提高物業(yè)服務收費標準的情況 ，業(yè)主對擅自提高的部分可以拒交。

3 總結

　　業(yè)主和物業(yè)之間是一種平等的契約關系，業(yè)主花錢聘請物業(yè)也是為了提高生活質量。

　　在小編看來，優(yōu)質的物業(yè)除了提供日常的服務，更重要的是要保衛(wèi)業(yè)主的安全，擁有應對突發(fā)情況的能力。

　　對于業(yè)主而言，當自身權益受到損害時，首先還是要尋求合法的途徑去維權。如果你想購買房子，除了產品本身品質，以上物業(yè)管理中的要點也需要特別留意。

　　你家小區(qū)的物業(yè)品質如何?

　　歡迎在評論區(qū)與大家一起討論。

你想了解更多購房攻略嗎

感興趣可添加蘭蘭小助手

1對1詳細咨詢

驚喜福利

天門樓市5月房價表

全城免費大放送中

獲得方式

給蘭蘭小助手發(fā)送“房價”即可獲得