央行降息之后，樓市再出新政。全國(guó)30個(gè)城市相繼松綁公積金，在政策疊加的背景之下，不難看出政府挽救樓市的意圖。
中投顧問產(chǎn)業(yè)與政策研究主任扈志亮接受《國(guó)際金融報(bào)》記者采訪時(shí)指出，央行降息以及公積金貸款新政的出臺(tái)，意味著樓市政策逐漸松動(dòng)。
“不可否認(rèn)，這些政策有利于樓市的回暖。”扈志亮說。
在業(yè)內(nèi)人士看來，公積金政策的放松似乎是房地產(chǎn)救市的“及時(shí)雨”，是，這場(chǎng)“及時(shí)雨”真的能夠挽救如今頹勢(shì)明顯的國(guó)內(nèi)樓市嗎？除了政策松綁，“救市”還需要什么？
公積金調(diào)整
2014年對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來說注定是不平凡的一年，從年初不好的購(gòu)房輿論環(huán)境一路演變到各地出臺(tái)政策紛紛救市。
繼央行11月21日晚宣布下調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率后。11月22日，北京住房公積金管理發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金存貸款利率的通知》，稱從即日起，調(diào)整公積金存貸款利率。調(diào)整后的5年期以下的貸款利率為3.75%，5年期以上貸款利率為4.25%。
據(jù)悉，北京此次公積金貸款利率調(diào)整均下降了0.25個(gè)百分點(diǎn)。其他住房資金，住房補(bǔ)貼存款比照住房公積金存款利率計(jì)息，進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整；單位住房基金和售后公有住房住宅專項(xiàng)維修資金單位存款部分存款利率也有調(diào)整。
除此之外，公積金存款利率也同時(shí)下調(diào)，當(dāng)年繳存的公積金存款利率不變，仍為0.35%，上年結(jié)轉(zhuǎn)的公積金存款利率由2.6%下調(diào)至2.35%。
以一筆30年期、本金為80萬元、按等額本息法計(jì)算的公積金貸款為例，按原公積金貸款利率4.5%計(jì)算，每月需等額還款4053.48元，30年共還利息659253.52元；按調(diào)整后公積金貸款利率4.25%計(jì)算，每月需等額還款3935.52元，30年共還利息616786.84元。如此可鑒，執(zhí)行新貸款利率，每月將少還117.96元，總利息將少還42466.68元。
其實(shí)，早在此前，多地已推出公積金新政。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，福州、長(zhǎng)沙、濟(jì)南、蘇州、南京、武漢、貴陽(yáng)、長(zhǎng)春、成都等30多個(gè)城市對(duì)公積金貸款政策進(jìn)行了不同程度的調(diào)整。12月初，烏魯木齊也開始調(diào)整個(gè)人住房公積金貸款政策。記者了解到，在當(dāng)?shù)?，要連續(xù)足額繳存住房公積金6個(gè)月以上且符合條件的市民便可申請(qǐng)貸款。
有分析師指出，隨著公積金貸款利率下調(diào)，對(duì)于上海市場(chǎng)的影響會(huì)更明顯。因?yàn)樯虾１旧硎枪e金制度的誕生地，對(duì)于公積金制度的調(diào)整一直在進(jìn)行。
“公積金貸款利率下調(diào)，會(huì)讓上海很多工薪階層在購(gòu)房時(shí)享受了政策優(yōu)惠，讓其能夠在目前房?jī)r(jià)止跌反彈的前期搶先入手。”一位業(yè)內(nèi)人士指出。
事實(shí)上，央行“9·30”新政之后，上海各大商業(yè)銀行在貸款利率方面并沒有給出太多的折扣優(yōu)惠，但隨著上海改變普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，上海樓市已經(jīng)開始回暖。
據(jù)德佑地產(chǎn)市場(chǎng)研究部監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示，自上海公布普通住宅標(biāo)準(zhǔn)放寬后10天（11月14日-23日），全市一手商品住宅成交量達(dá)到37.79萬平方米，較此前10天（11月4日-13日）大漲50.79%。
扈志亮表示，公積金政策的松綁以及提高公積金貸款額度等政策，有利于緩解購(gòu)房者壓力，促使購(gòu)房者積入市購(gòu)房，緩解當(dāng)前樓市供給壓力，扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)預(yù)期，對(duì)緩解當(dāng)前房企壓力，帶動(dòng)國(guó)內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇有重要作用。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，這是央行降息后的連鎖反應(yīng)，這種直接的信貸刺激對(duì)樓市的影響很大，尤其是會(huì)對(duì)購(gòu)房者的市場(chǎng)心理預(yù)期產(chǎn)生向好的影響。購(gòu)買者入市的積性會(huì)繼續(xù)提高，樓市存在量?jī)r(jià)齊漲的可能性，回暖腳步會(huì)進(jìn)一步加快。
家在北京的李先生夫婦，3年前使用公積金在當(dāng)?shù)刭I了一套房子。李先生表示，使用公積金買房確實(shí)讓自己省心不少，當(dāng)時(shí)買房的付成本和利息成本都有所降低。
“如今，新政中表示，公積金可用來購(gòu)買二套房，我們夫妻準(zhǔn)備在一套房房貸還清之后，購(gòu)買二套住房。”李先生告訴記者，孩子漸漸大了，他們要為孩子的未來考慮，如今購(gòu)房政策放寬，公積金政策出現(xiàn)利好，便又動(dòng)了再度購(gòu)房的念頭。
“（公積金）利率調(diào)整后，還貸方面更是能為我們節(jié)省一筆錢。”李先生說。
隨著購(gòu)房者入市意愿明顯加強(qiáng)。值得注意的是，部分城市不放松了限購(gòu)，近期還陸續(xù)出臺(tái)了契稅補(bǔ)貼辦法。而目前，上海的庫(kù)存還是處于高位，因此，預(yù)計(jì)未來很有可能在購(gòu)房門檻上有所放松。例如在契稅、普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)等方面作出相應(yīng)調(diào)整，以刺激需求，屆時(shí)成交量、價(jià)將有所攀升。
難阻樓市下滑？
這樣看來，央行降息加上公積金利率調(diào)整，似乎給國(guó)內(nèi)樓市帶來了一絲曙光。那么，房地產(chǎn)市場(chǎng)又是否能在政策疊加之下得到拯救？答案似乎也不那么肯定。
據(jù)新發(fā)布的百城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，11月全國(guó)100個(gè)城市新建住宅均價(jià)為10589元/平方米，相比10月份10629元/平方米的均價(jià)環(huán)比下跌約0.38%，連續(xù)七個(gè)月實(shí)現(xiàn)環(huán)比下降。
環(huán)比下跌城市數(shù)量也在持續(xù)增加。11月，住宅價(jià)格環(huán)比下跌的城市達(dá)76個(gè)，較上月增加3個(gè)。其中，中山、紹興、日照跌幅大，下降3%以上。環(huán)比上漲的城市有23個(gè)，環(huán)比減少4個(gè)。衡水一城住宅均價(jià)與上月持平。
除此之外，百城房?jī)r(jià)同比數(shù)值也在持續(xù)走低。數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)100個(gè)城市住宅均價(jià)與去年同期相比下跌1.57%，跌幅較上月擴(kuò)大1.05個(gè)百分點(diǎn)。分析師指出，11月份，100個(gè)城市中，82個(gè)城市住宅價(jià)格同比下跌，下跌城市個(gè)數(shù)較上月增加4個(gè)。也是說，超過八成城市房?jī)r(jià)已回調(diào)至一年前水平。其中，三亞等10個(gè)城市跌幅較大，約10%-18%。
“雖然從各地限購(gòu)松綁，到10月后房貸新政、央行降息、公積金調(diào)整等舉措，樓市利好政策相繼出臺(tái)。在此影響下，近來不少城市樓市成交出現(xiàn)回暖跡象。”房地產(chǎn)分析師章程告訴記者，“不過，從百城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)看來，下跌的趨勢(shì)沒有結(jié)束。準(zhǔn)確地說，頹廢的樓市并沒有得到扭轉(zhuǎn)。”
究其原因，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從供應(yīng)情況看，年內(nèi)大部分城市高庫(kù)存的現(xiàn)狀仍未改變。另外，在鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭看來，上半年市場(chǎng)低迷已造成了多數(shù)開發(fā)商較大的業(yè)績(jī)壓力，因而漲價(jià)動(dòng)力并不大，平價(jià)走量仍為當(dāng)前主流。
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