一線城市松綁無望：賣地收入超過2011年

2014年08月09日 08:23 小編：天小風(fēng) 中國房地產(chǎn)研究會|0 點(diǎn)擊：1996

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　　根據(jù)佛山市住建局提供的消息，從8月7日凌晨開始，佛山在全市范圍內(nèi)對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行調(diào)整完善。至此，佛山成為廣東省內(nèi)宣布松綁限購的城市。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)說，實(shí)際上佛山此前松綁的呼聲很高，這與當(dāng)?shù)氐男枨蠼Y(jié)構(gòu)和庫存壓力有關(guān)系。佛山的外來人口比較多，部分群體積累了比較高的支付能力。此類群體在限購政策下顯得很脆弱，往往不符合限購條件而無法入市。目前通過放松限購，此類約束得到取消，能夠利好此類群體的積入市。

　　盡管市場對于取消一線樓市限購的呼聲漸起，不過一線城市仍然難言松綁。8月6日，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會發(fā)布了《關(guān)于網(wǎng)絡(luò)流傳深圳將取消限購的情況說明》，表明將嚴(yán)格執(zhí)行住房限購政策。同時(shí)，業(yè)內(nèi)人士也指出，一線城市房子供不應(yīng)求的情況仍在持續(xù)，不宜放松限購。

　　在一線樓市堅(jiān)決“不松綁”的同時(shí)，二三線樓市降價(jià)導(dǎo)致恐慌情緒逐漸蔓延，越來越多的購房者對于一線樓市持觀望態(tài)度。“我想再等等看，這幾個(gè)月房產(chǎn)中介頻頻打電話讓我去看房，這說明賣房者越來越多。”北京一位準(zhǔn)備入手購買二手房的投資者表示，“現(xiàn)在是買方市場，看清形勢才能跟賣房者討價(jià)還價(jià)。”

　　一線城市松綁無望

　　據(jù)新數(shù)據(jù)顯示，截至8月6日，全國47個(gè)限購城市中，已有17個(gè)城市官方發(fā)文確認(rèn)取消限購，包括呼和浩、濟(jì)南、蘇州、南寧、?？?、西安、無錫、石家莊等。另外，還有11個(gè)城市仍在堅(jiān)守限購，包括上海、北京、廣州、深圳、臺州等。

　　如果說解除限購是救市的信號，那么不可否認(rèn)的是，越來越多的重點(diǎn)城市顯露出迫切救市的心愿。今年以來，四個(gè)一線城市庫存均出現(xiàn)了上升，庫存去化周期明顯延長，從過去12個(gè)月以下水平上升到13個(gè)月以上水平。此類城市也開始出現(xiàn)樓盤滯銷的現(xiàn)象。因此，北上廣深四個(gè)一線城市，限購限貸政策能否松綁，成為政策和市場層面關(guān)注的。

　　對此，相關(guān)業(yè)內(nèi)人士表示，今年以來，全國超過15個(gè)城市已經(jīng)放松了限購，以二三四線城市為主。然而，一線城市在限購方面，政策依然堅(jiān)挺。“雖然上海、廣州也在近期出現(xiàn)局部放松限購的傳聞，不過一線城市今年內(nèi)基本沒放松限購的可能。”亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示。

　　與此同時(shí)，合富輝煌市場席分析師黎文江也表示，至少今年內(nèi)，一線城市無放松限購的可能。

　　“尤其是北京，今年不具備放寬或取消限購的基本條件。”郭毅說道，“今年前7個(gè)月土地出讓收入超過1200億元，比2011年和2012年都多，這方面沒有壓力。另外，北京地方財(cái)政收入的增速也保持在百分之十幾，而且北京二手房和新房成交量在7月有所升溫，這三點(diǎn)決定了今年放開的可能性不大。”

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至6月20日，北京樓市庫存為80844套，這是2013年初北京樓市庫存跌破8萬套后，再次回歸8萬套以上，創(chuàng)下近18個(gè)月新高。而2012年4月份，北京的庫存量為9.1萬套。也是說，當(dāng)前北京樓市庫存未達(dá)到2012年上半年的高位。

　　對此，北京房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳志也認(rèn)為，北京今年的住宅市場不會比2011年差。“2011年，北京市純商品房成交有5.8萬套，但今年預(yù)計(jì)會增長到7.5萬以上。今年上半年，北京市純商品住宅成交2.4萬套，已經(jīng)記錄在案，今年還有3萬套上市的自住房。雖然自住型商品房可能會出現(xiàn)棄選的情況，但這些產(chǎn)品終都會被消化掉。如果下半年北京市能保持與上半年同樣的商品房成交量，今年整體市場都不錯(cuò)。”

　　據(jù)北京市公布的數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年，北京市地方公共財(cái)政預(yù)算收入2182.5億元，同比增長11.1%，順利完成了過半任務(wù)。北京市財(cái)政局副局長、新聞發(fā)言人韓杰表示，2013年土地收入的增加，和土地市場比較好有關(guān)系。不過，根據(jù)2013年測算，北京土地收入可用預(yù)算占政府“三本預(yù)算”(指政府性基金、公共財(cái)政預(yù)算、國資預(yù)算)整體的8%。“換句話說，北京財(cái)政收入沒有依賴土地收入。”郭毅說道。

　　“舉個(gè)例子來看，截至目前，上海新建住宅庫存一度突破1150萬平方米，創(chuàng)2011年限購以來的庫存新高。但實(shí)際上上海對土地財(cái)政的依賴程度較低，主要GDP來源為金融和服務(wù)業(yè)，樓市庫存壓力不足以增加政府的財(cái)政壓力。”上海某金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)研究人士表示，因此，對于一線城市來說，至少在今年內(nèi)，都無放松限購的可能。

　　除此以外，嚴(yán)躍進(jìn)還表示，一步到位的放松做法并不現(xiàn)實(shí)。一線城市的樓市調(diào)控政策還不能輕易地解除，否則容易引發(fā)樓市秩序混亂。但基于目前樓市周期性的調(diào)整節(jié)奏，對一線城市政策進(jìn)行微調(diào)的時(shí)機(jī)也逐漸成熟。

　　“因此，基于對政策的反思進(jìn)行微調(diào)則顯得很有必要。關(guān)鍵是要把控兩點(diǎn)：一是落實(shí)市場化的原則，即用差異化的思路、財(cái)稅金融的手段來進(jìn)行調(diào)控。二是要拯救并激活曾被壓抑的購房需求，真正讓支付能力得到釋放，并加速樓市資源的循環(huán)。”嚴(yán)躍進(jìn)說道。

　　同時(shí)，陳志也認(rèn)為，隨著今年上半年土地市場表現(xiàn)不差，而北京市稅收數(shù)據(jù)也不錯(cuò)來看，這意味著北京政府會適時(shí)適度進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整。“比如，原來住宅一頭獨(dú)大，現(xiàn)在會更均衡轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)或者園區(qū)產(chǎn)業(yè)上。”

　　下行壓力加大

　　成交滯緩，庫存高導(dǎo)致政府救市心切。那么，取消限購，是否會給樓市帶來回暖的可能性呢?

　　太平洋證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師周炯認(rèn)為，限購政策對不同城市的影響不盡相同。對于一些受限購影響較大的城市來說，松綁后的反彈會大一些，反之影響很小?？傮w而言，限購松綁對樓市整體的成交量影響不會太大。

　　“隨著地方松綁限購，部分地區(qū)出現(xiàn)了短期集中網(wǎng)簽量上升帶來的‘小陽春’，但隨著批量的消化，放松限購并未對地方樓市帶來較大影響。”上海某金融機(jī)構(gòu)人士說道，目前在已經(jīng)放松限購的城市中，庫存周期少則十二三個(gè)月，多則達(dá)到了37個(gè)月，市場壓力較為明顯。綜合多個(gè)已經(jīng)放松限購一個(gè)月以上的城市樓市成交看，并未對成交起到明顯的刺激作用。

　　“拿佛山來說，目前佛山的新房庫存量達(dá)到了600萬平方米，這意味著還有那么多房子沒有賣出，不會一下子消化掉。另一方面佛山未來可開發(fā)的新房也比較多，供求關(guān)系決定了房子并不奇貨可居，開發(fā)商與購買者也相對理性。”佛山市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長駱儀克分析稱，因此，放松限購，樓市成交和價(jià)格并不會呈現(xiàn)瘋漲的態(tài)勢。

　　郭毅告訴記者，限購放松之后先是交易量的上升，交易量上升后造成的必然結(jié)果是價(jià)格上揚(yáng)，但主要是影響購房者的預(yù)期，預(yù)期市場上行，會有很多人進(jìn)場，可是，現(xiàn)在主要是預(yù)期下行，有需求的人擔(dān)心以后房價(jià)下降所以持幣觀望?？傮w而言，限購松綁對整體成交量影響不會太大，因?yàn)槟壳巴顿Y和投機(jī)型購房需求仍處于被遏制狀態(tài)。

　　與此同時(shí)，北京一位不愿具名的金融業(yè)人士告訴記者，目前來看，取消限購對市場成交的刺激并不明顯，多數(shù)依舊低迷，個(gè)別明文調(diào)整限購城市成交量回升，但幾乎是短期沖高后又快速回落。“換句話說，多地取消限購的政策至今并未收到強(qiáng)有力的效果。”

　　值得注意的是，有市場人士認(rèn)為，目前而言，限購松綁不會改變房地產(chǎn)市場的整體下行趨勢。今年下半年，房地產(chǎn)類資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)仍然存在，二三線城市松綁限購尚不足以扭轉(zhuǎn)目前房地產(chǎn)市場的整體局面，在一線城市限購松綁并無可能的情況下，房地產(chǎn)依舊有下拐跡象，而明年或?qū)⑹侵匾荒辍?/span>

　　然而，也有不少業(yè)內(nèi)人士表示，從目前市場看，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)漲幅放緩，地方政府對房地產(chǎn)依賴度明顯上升。在此背景下，地方政府干預(yù)推進(jìn)動力增加，各地救市熱情將持續(xù)上漲。預(yù)計(jì)在貸款松動下，樓市或呈現(xiàn)部分回暖，而這一做法或引起其他城市的跟風(fēng)。