二季度300城土地成交減3成土地財政"過冬"

2014年07月07日 07:58 小編：天小風(fēng) 中國房地產(chǎn)研究會|0 點擊：2208

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　　7月2日，山東濟南市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會網(wǎng)站上回應(yīng)了對于該市樓市限購措施進行調(diào)整的猜測，“我市擬對現(xiàn)行房地產(chǎn)市場調(diào)控政策進行調(diào)整。為促進濟南市房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，我市正研究現(xiàn)行商品住房限購政策進行調(diào)整的辦法，待確定后實施。”

　　這條67個字的回應(yīng)是目前為止，地方政府對于限購政策調(diào)整為直接的回應(yīng)。但值得關(guān)注的是，濟南市尚不算是受到樓市下行沖擊嚴重的城市。

　　據(jù)山東省內(nèi)媒體整理統(tǒng)計，上半年濟南商品住宅銷售收入大約為202.89億元，相比2013年上半年的234.51億元下降了13.48%。

　　濟南之外，更多城市在放松限購上蠢蠢欲動。中原地產(chǎn)席分析師張大偉甚至預(yù)計年內(nèi)有30個以上的城市會取消限購。

　　政府：荷包“縮水”恐放松

　　地方政府難得在限購松綁問題上一反此前遮遮掩掩的態(tài)度，或意味著樓市下行的壓力已經(jīng)由土地市場波及到地方財政。

　　以此次處于風(fēng)口浪尖的濟南為例，二季度連續(xù)3個月濟南土地市場上成交量為零，而濟南市財政對于土地財政的依賴程度為89.3% 。

　　這一切或是樓市下行時期被土地“綁架”的地方財政無奈現(xiàn)狀的縮影。

　　某機構(gòu)新數(shù)據(jù)顯示，2014年1~6月，全國300個城市土地出讓金總額為12408億元，同比微增0.1%。中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)公布的數(shù)據(jù)顯示，今年二季度，中國300個城市土地市場交易成交面積為2.477億平方米，同比下降29%，環(huán)比下降14%。

　　財政部公布的前5個月財政收支情況顯示，今年1~5月份，地方財政收入(本級)32326億元，參照前幾個月地方財政收入單月在6000億元左右的規(guī)模，以及GDP7.5%的增速，粗略計算，今年上半年地方財政收入大約為39000億元。

　　按照上半年約13000億元的土地出讓金規(guī)模，以此推斷，今年上半年土地出讓金在地方政府財政收入中的平均占比為30%。

　　顯然，土地出讓金的“縮水”直接關(guān)系到地方政府的錢袋子松緊。

　　同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示：45個樓市限購城市中，土地財政依賴度較高的(超過80%)共13個城市，其中，杭州、佛山、南京、長沙4個城市超過，一線城市中北上廣深2013年對土地財政依賴度總體低于61%。

　　“盡管一線城市低于二三線城市，但數(shù)據(jù)上看仍說明一線城市或者經(jīng)濟較發(fā)達地區(qū)的城市，對于土地財政的依賴度依然較大。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示。

　　“從地方政府角度來說，希望能多元化財政收入，但是中國體制下，很難有大的突破。” 在中國政法大學(xué)財稅法研究主任施正文看來，土地財政的優(yōu)勢占比決定了地方政府收入來源對土地財政具有一種不可替代的作用。

　　在此背景下，土地財政也成為衡量地方政府財政實力的風(fēng)向標(biāo)。值得注意的是，在政府對房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)控下，土地出讓金的不穩(wěn)定性也給政府帶來多重風(fēng)險。

　　以北京為例，亞豪機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，上半年北京土地市場共成交經(jīng)營性用地53宗，規(guī)劃總建筑面積為919.91萬平方米，較去年同期增長30%，累計土地出讓金達1099億元，同比增長71%，但從5月6日起直到6月底，北京沒有成交一宗經(jīng)營性用地，一定程度上拉低了北京上半年土地出讓金的平均紀(jì)錄。

　　“北京5~6月份之所有沒有土地成交，一方面主要是基于房企在拿地節(jié)奏上安排的4：6(上下半年)規(guī)則，為下半年保留實力。另一個方面則是國家實行建設(shè)項目用地標(biāo)準(zhǔn)控制制度，在工程建設(shè)項目用地指標(biāo)、工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標(biāo)、房地產(chǎn)開發(fā)用地宗地規(guī)模和容積率等建設(shè)項目用地控制標(biāo)準(zhǔn)上有要求，影響了土地入市。”上海易居研究院研究員嚴躍進表示。

　　這是否會影響下半年市場?

　　張宏偉認為，從土地財政依賴度的角度來說，二季度別是五六月份土地出讓收入的減少可能直接誘發(fā)地方政府的階段性土地財政危機，一旦發(fā)生地方土地財政危機，政府勢必在調(diào)控政策救市。

　　在土地出讓金出現(xiàn)整體性下降的同時，中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，上半年，全國40個大中城市中，深圳因多宗商業(yè)用地高價成交至出讓金猛增，同比上漲924%，?？诩澳蠈幫葷q幅也在150%以上。而北海等20城市土地出讓金同比出現(xiàn)下降，其中北海、昆明、呼和浩、寧波四城降幅超過50%。

　　土地出讓金收入分化或在部分城市地方提前誘發(fā)財政風(fēng)險。

　　由此也不難理解一些地區(qū)屢傳放松限購，隔天又進行辟謠，這種搖擺不定的反復(fù)背后，是地方政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控難以掌握尺度的忐忑。

　　站在風(fēng)口浪尖上的房地產(chǎn)企業(yè)，眼下更多尋求差別化的市場選擇在屏蔽未知的風(fēng)險。

　　“在整體樓市預(yù)期不明朗情況下，豪宅的抗跌保值性得以凸顯，別是差異化定位的豪宅產(chǎn)品將會受到市場的青睞。”遠洋萬和公館相關(guān)負責(zé)人告訴記者。作為曾經(jīng)的地項目，望京豪宅遠洋萬和公館入市3年后，獨棟別墅伍號會館以超過4億元的總價成為北京別墅市場的新紀(jì)錄。

　　數(shù)據(jù)顯示，今年5月份，有多個豪宅項目入市，創(chuàng)過去5年時間里月度供應(yīng)新高。

　　在6月份，北京市成交一宗工業(yè)用地，成交金額6769萬元，同環(huán)比降幅均超過98%。

　　中原地產(chǎn)市場部總監(jiān)張大偉認為，豪宅市場升溫更多是政策的導(dǎo)向。“調(diào)控‘雙軌制’開始實施。在自住型商品房供應(yīng)不斷發(fā)力的同時，政府‘限高令’逐漸放松，豪宅產(chǎn)品在房地產(chǎn)市場中的地位被認可。”

　　“相比商品房市場，政策對豪宅市場的放松，對政府財政、稅收的貢獻可能更大。”一位不愿具名的房企人士說道。據(jù)悉，進入2014年，北京對高端住宅預(yù)售許可證發(fā)放管控適度放松，令延期入市的項目紛紛進入市場，一季度高端公寓新增供給達1500余套，是2013年全年的三倍。

　　另一方面，商業(yè)項目的大量入市也成為市場資金的穩(wěn)定來源。

　　6月份，泰禾長安開始推介，作為北京五環(huán)內(nèi)可售的超5A國際寫字樓。“可以吸引大量金融業(yè)、高端服務(wù)業(yè)等產(chǎn)品積進駐石景山區(qū)。”泰禾地產(chǎn)相關(guān)負責(zé)人稱。

　　不過，和市項目相比，不論是豪宅還是商業(yè)項目其位置都在五環(huán)以外，這或成為房企在北京下半年發(fā)力的一個戰(zhàn)場。從上半年土地成交征來看，大興、房山、順義、通州、昌平這五個重點新城仍是全市土地的成交主力，占全市土地總成交量的近七成。