樓市松綁潛規(guī)則：不能公開救市可暗中執(zhí)行

2014年07月01日 08:25 小編：天小風(fēng) 中國房地產(chǎn)研究會(huì)|0 點(diǎn)擊：2279

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　　從4月份以來，包括福建、銅陵、沈陽、無錫等多個(gè)省市，都陷入了救樓市“政府放風(fēng)—輿論聚焦—反響強(qiáng)烈—政府辟謠”的怪圈。

　　然而，呼和浩的兩次公文發(fā)布，直接撕開了地方政府迫切救市的遮羞布。政府文件內(nèi)容是，居民購房不再要求提供住房套數(shù)查詢證明，意即完全取消限購。

　　至此，呼和浩成為個(gè)真正扛起救樓市大旗的省會(huì)城市。市場(chǎng)的解讀是，中央或?qū)Φ胤骄仁行袨殚_始默認(rèn)?，F(xiàn)在的問題是，呼和浩之后，有多少跟風(fēng)者?曾經(jīng)瘋漲的樓市，真的容不得下跌嗎?救樓市是避免市場(chǎng)崩盤還是強(qiáng)拉房價(jià)?

　　“呼和浩樓市接近崩潰，有其殊性，原則上，住建部仍要求省會(huì)城市不能公開放松限購，更多能暗中執(zhí)行。”一位參加5月底住建部廣東座談會(huì)的人士這樣說道。

　　目前，廣州、沈陽、無錫等城市都已在暗中放松限購，“做不說”。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來，已有杭州、天津、長沙等約20個(gè)城市通過放寬落戶條件、大學(xué)生購房補(bǔ)貼、調(diào)整公積金貸款等方式，直接或間接地實(shí)行了“寬松”。

　　蹊蹺的取消限購

　　呼和浩公開救市過程充滿了戲劇性。

　　6月20日，呼市房地產(chǎn)開發(fā)監(jiān)督管理處官網(wǎng)發(fā)出《關(guān)于切實(shí)做好住房保障工作促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的實(shí)施意見》的通知，提出居民購買商品住房(含二套住房)時(shí)，不再要求提供住房套數(shù)查詢證明。

　　盡管全文回避了“取消限購”幾個(gè)字，但不再對(duì)購房人的房屋套數(shù)進(jìn)行查詢，意味著徹底放開限購，由此引發(fā)輿論高度關(guān)注。

　　5天后的25日，呼市房管局稱，因出現(xiàn)兩個(gè)字打印錯(cuò)誤而緊急收回了上述《通知》，其文件也從官網(wǎng)撤銷。

　　對(duì)此，連某地方規(guī)劃國土委內(nèi)部人士也對(duì)本報(bào)記者表示，地方文件成文都是字斟句酌，打印錯(cuò)誤是借口，呼和浩的救市可能又是“一日游”。

　　“先讓媒體報(bào)出來，結(jié)果反響過大，政府心里沒底，向住建部請(qǐng)示，住建部明確表示不允許，呼市能以打錯(cuò)字為由收回去了。”某市國土局人士透露，這是他從呼和浩房管局內(nèi)部了解到的情況。

　　但意外的是，呼和浩在26日晚間，把上述《通知》改動(dòng)了一個(gè)字后重新發(fā)出。呼市房地產(chǎn)開發(fā)監(jiān)督管理處正式發(fā)表“更正聲明”稱，將七項(xiàng)二行括號(hào)內(nèi)“含二套住房”改為“含二手住房”。

　　這也意味著，此前被認(rèn)為是救市禁區(qū)的限購“紅線”，由呼和浩率先打破。

　　“很可能是又和住建部反復(fù)溝通了，住建部也知道呼和浩存在的問題，終能默認(rèn)放行吧。”上述國土局人士對(duì)記者說，呼和浩編出打印錯(cuò)誤的插曲恰恰也說明，地方與中央的艱難博弈。

　　“按道理，改一個(gè)字，是不需要收回文件的，何況二手住房也不是大問題，原本商品住房里沒有單指新建商品房，已經(jīng)包括了所有商品房。”北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)部研究總監(jiān)張大偉分析稱，這能說明地方政府的謹(jǐn)慎和糾結(jié)心態(tài)。

　而在呼和浩之前，公開發(fā)文救市的城市還有銅陵和沈陽。

　　安徽銅陵被稱為“裸奔”救市，但從5月1日起實(shí)施的文件被媒體報(bào)道后，立刻從網(wǎng)上撤銷，此后再未公開。沈陽市房管局人士則告訴記者，沒有放開限購，“不是我們說了算，沈陽放不放開，要問市里，要問中央。”

　　更早前，福建的“閩十條”，以及寧波、無錫、長沙、杭州等地都傳出救市版本，但終政府主管部門均予以否認(rèn)。

　　市場(chǎng)深陷調(diào)整

　　上述參加廣東座談會(huì)的人士告訴記者，住建部的風(fēng)向是，要求省會(huì)城市原則上不能放開限購。作為省會(huì)城市，呼市何以能成功突圍?

　　“呼和浩雖屬于省會(huì)城市，但從人口規(guī)模上，還不及很多三線城市，且產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，屬于典型的資源型城市。如今放開，能說明呼和浩房地產(chǎn)太供過于求了。”上述人士說。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，呼和浩常住人口300萬人，其中城市人口200萬人。

　　根據(jù)呼和浩房地產(chǎn)官網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，今年1-5月，呼和浩新建商品房成交套數(shù)為3780套，而目前可售庫存高達(dá)約12萬套。按照目前的去庫存速度，需要10年之久。但近5年，政府出讓住宅用地合計(jì)2120萬平米，未來潛在供應(yīng)還有10萬套以上。

　　“呼和浩樓市瀕臨崩潰，問題遠(yuǎn)不止庫存過大，而是城市的有錢人現(xiàn)在手里都沒錢了。”張大偉說，在房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)調(diào)整雙重疊加時(shí)期，呼和浩的需求急劇萎縮。

　　與?？?、武漢、貴陽等城市以推進(jìn)城鎮(zhèn)化、購房落戶的名義曲線救市不同的是，呼和浩雖然也是打著新型城鎮(zhèn)化的旗號(hào)，但卻沒有解決落戶問題，很顯然是為了刺激樓市。

　　地方政府絞盡腦汁刺激樓市背后，一個(gè)原因在于，房地產(chǎn)確已進(jìn)入深度調(diào)整期，除一線城市降幅相對(duì)偏低外，二三四線新樓盤已經(jīng)從4月份前遮遮掩掩地暗降，轉(zhuǎn)變?yōu)槿缃翊髲埰旃牡孛鹘怠７康禺a(chǎn)市場(chǎng)突如其來的逆轉(zhuǎn)令整個(gè)行業(yè)始料未及。

　　統(tǒng)計(jì)顯示，今年1-5月，54個(gè)城市共銷售住宅96.8萬套，同比下調(diào)幅度達(dá)到了22.5%。

　　“現(xiàn)在土地難賣，流拍現(xiàn)象普遍，各地房地產(chǎn)投資增速更是大幅下降，這些都令地方政府坐立不安。”浙江某市國土局內(nèi)部人士表示，由于銀行去杠桿，過去開發(fā)商利用高杠桿率投資過度的長三角地區(qū)，成為庫存積壓的重災(zāi)區(qū)。

　　江蘇、浙江、上海三地上萬宗房地產(chǎn)不良資產(chǎn)，均放在淘寶網(wǎng)上拍賣，但競拍者寥寥無幾。溫州中級(jí)法院一位法官告訴記者，很多都是二次掛牌，仍然無人問津。

　　多地“做不說”

　　值得注意的是，近宏觀風(fēng)向開始轉(zhuǎn)變，中央“微刺激”政策已經(jīng)明確，重提保住7.5%下限。

　　6月份以來，黑龍江、河北、四川、廣東、山西等多個(gè)省份均出臺(tái)了力度頗大的穩(wěn)增長措施;其中，包括棚戶區(qū)改造、基礎(chǔ)設(shè)施等投資占據(jù)著打頭陣的位置，成為穩(wěn)增長重要的砝碼。

　　但房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)在又成為敏感詞，地方公開救市容易激起民怨，且將背負(fù)重走過去老路的罵名，因此更多地方政府采取“做不說”的策略。從“多地被曝出已事實(shí)上放開限購，但官方均對(duì)外否認(rèn)”可看出端倪。

　　一位業(yè)內(nèi)人士透露，沈陽在收回放松方案之后，轉(zhuǎn)入了“地下”。具體操作是跟開發(fā)商打好招呼，如果有購房者來買房，確實(shí)有誠意下單，才能告訴對(duì)方可以放松，而不能在售樓處明目張膽地張貼限購取消的通知。

　　上海易居研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，市場(chǎng)機(jī)制與新型城鎮(zhèn)化是中央的大政方針，“雙向調(diào)控”和“分類指導(dǎo)”又是今年國家房地產(chǎn)政策的導(dǎo)向。類似呼和浩這樣樓市萎靡、房價(jià)止?jié)q的城市，取消限購，理由倒也充分。

　　不久前，住建部總經(jīng)濟(jì)師馮俊對(duì)于未來地方政府如何調(diào)整樓市政策表態(tài)稱，各地調(diào)整樓市政策的總基調(diào)是，“始終鼓勵(lì)保護(hù)消費(fèi)需求，遏制投資需求”;而是否取消限購，每個(gè)地方應(yīng)根據(jù)自己的實(shí)際情況做出判斷。

　　從供應(yīng)數(shù)據(jù)來看，無論是天津?yàn)I海新區(qū)，還是沈陽、呼和浩，樓市的通病都是庫存過大，供求關(guān)系失衡。在業(yè)內(nèi)人士看來，當(dāng)初作為控制房價(jià)快速上漲的短期性、行政性應(yīng)急措施，限購已經(jīng)不適應(yīng)目前樓市下行的大環(huán)境。

　　但令人不解的是，既然決定權(quán)在于地方，多個(gè)城市又確實(shí)面臨供應(yīng)過剩、房價(jià)下跌問題，為何地方政府對(duì)于取消限購和救市措施如此惶恐?

　　“一方面來自輿論壓力，另一方面其實(shí)還是中央暗自給的阻力。”深圳市規(guī)劃國土委內(nèi)部人士說到。2008年和2011年兩次救市，均是從刺激需求端著手，而這次，中央希望地方政府從供給端解決供求關(guān)系失衡的問題，而不是提前透支未來需求，但很多地方仍在走老路，因此地方也有顧慮。

　　一位接近住建部的人士表示：“目前的"潛規(guī)則"是，多地仍不能公開放松限購或堂而皇之救市，地方政府暗中執(zhí)行，做不說沒事。”

　　但在呼市之后會(huì)有變化嗎?張大偉認(rèn)為，限購政策可能會(huì)在除一線城市和超1000萬人口城市依然存在外，其他城市都有可能逐漸被取消，預(yù)計(jì)30個(gè)以上城市的限購可能將在年內(nèi)取消。

　　“敢不敢救，公不公開，都太微妙了。”上述深圳市規(guī)劃國土委人士說道。如今多個(gè)地方救市和放開限購的措施，依然在走老路，這與中央的“調(diào)結(jié)構(gòu)，促轉(zhuǎn)型”大方向不符，因此地方免不了瞻前顧后，要中央能堅(jiān)持這條路線，不會(huì)允許地方政府隨意放松限購。

　　而房地產(chǎn)自身的確走到了十字路口。房地產(chǎn)“帶頭大哥”石近日再次發(fā)聲：目前調(diào)整程度還不夠徹底，調(diào)整期可能會(huì)持續(xù)2-4年。如果市場(chǎng)不進(jìn)行調(diào)整，可能房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫真的會(huì)破，像日本當(dāng)年那樣會(huì)非常糟糕。