部分地產(chǎn)商或“馬上”沒錢
 

　　進入2014年，部分房地產(chǎn)開發(fā)商可能迎來一場融資嚴冬。監(jiān)管部門對于影子銀行風險的關(guān)注很可能令開發(fā)商難以染指銀行資金池等相關(guān)業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)業(yè)對于行業(yè)前景不再一致樂觀，二三線城市整體供應(yīng)過剩已成為行業(yè)共識。此前項目集中于二三線城市、曾以高額回報吸引投資者的房地產(chǎn)私募基金開始遭遇償付壓力，部分基金萌生退意。2014年房地產(chǎn)行業(yè)的變局在融資一端已露端倪。
 

　　影子銀行渠道受阻
 

　　近期，監(jiān)管部門嚴格控制影子銀行風險的報道屢屢見諸報端，而房地產(chǎn)業(yè)正是影子銀行資金的主要流向之一。監(jiān)管部門已提出要求，信托公司不得開展非標準化理財資金池等具有影子銀行征的業(yè)務(wù)，并對信托受益權(quán)產(chǎn)品做出了明確規(guī)定。
 

　　用益信托網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2014年1月上半月，房地產(chǎn)集合信托共成立9款產(chǎn)品，總募資規(guī)模4.58億元，平均年限1.46年，平均收益率9.44%。2013年同期，房地產(chǎn)集合信托的發(fā)行數(shù)量約為46款，總募資規(guī)模153.64億元，平均收益率9.67%。可見，2014年1月上半月的總募資規(guī)模同比下降51.16%。
 

　　“監(jiān)管部門對于銀行資金池的監(jiān)管將顯著影響信托公司開展與銀行資金池有關(guān)業(yè)務(wù)，而這是中小房企的重要資金來源。”金鷹地產(chǎn)營銷總經(jīng)理林曉華表示。德信資本董事長陳義楓說：“對于銀行資金池的監(jiān)管肯定會影響房地產(chǎn)行業(yè)的融資。地產(chǎn)私募從事資金池業(yè)務(wù)時，借新還舊確實是一件很危險的事。隨著監(jiān)管力度的加大，牌照類金融機構(gòu)的業(yè)務(wù)一定會受到影響。”
 

　　同時，銀行對于開發(fā)商的常規(guī)開發(fā)貸已全面收緊。“我們早停止為中小房企提供開發(fā)貸了。”深圳某銀行信貸員小葉表示，現(xiàn)在銀行為一些房地產(chǎn)開發(fā)商提供貸款不是為了賺錢，是維護客戶關(guān)系，畢竟是大客戶。小葉介紹，雖然開發(fā)貸的額度持續(xù)緊張，但利率上浮并不明顯，年利率水平不超過8%，而一些理財產(chǎn)品的預(yù)期收益率都超過6%了，所以說開發(fā)貸不賺錢。小葉和他的同行們正熱衷于開拓中小企業(yè)市場，這些客戶愿意承擔比房地產(chǎn)開發(fā)貸高得多的利率水平。
 

　　銀行帶給開發(fā)商的壞消息不是這些。購房貸款從2013年年中至今持續(xù)收緊，購房者需要等待漫長的審批過程。同時，深圳、廣州、上海、武漢等多個城市將二套房房貸的付比例提高至七成。
 

　　海外發(fā)債成本看漲
 

　　盡管美國量化寬松政策的退出節(jié)奏日益清晰，但是在國內(nèi)融資收緊的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)商的境外融資規(guī)模持續(xù)大幅攀升，以提前應(yīng)對國內(nèi)未來可能更緊張的融資環(huán)境。
 

　　在過去半個月內(nèi)，佳兆業(yè)、五洲國際、富力、合景泰富、奧園、世茂、花樣年、當代置業(yè)、華南城、綠城等房企披露了發(fā)債計劃。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2013年內(nèi)地房企境外融資總額合計3256億元，比2012年增加超過。
 

　　隨著美國量化寬松政策的逐步退出，海外發(fā)債的成本也日益上升。奧園于2019年到期的3億美元優(yōu)先票據(jù)利率為11.25%，五洲國際于2018年到期的1億美元優(yōu)先票據(jù)利率高達13.75%。此外，開發(fā)商在將海外募集的資金匯入內(nèi)地時，還將支付一些額外成本。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，在美國量化寬松政策退出之后，內(nèi)地中小房企海外發(fā)債的融資成本將與信托融資不相上下。盛富資本總裁黃立沖認為，目前美國量化寬松政策退出的影響還不明顯，內(nèi)地房企抓緊機會進行境外融資可謂未雨綢繆。預(yù)計快到下半年，量化寬松政策退出的影響將逐步顯現(xiàn)。
 

　　標準普爾企業(yè)評級董事符蓓表示，北京和上海等一線城市以及主要二線城市的購房者面臨更嚴格的貸款和限購政策，銷售執(zhí)行記錄較差、擴張偏好激進的開發(fā)商的信用質(zhì)量可能下降。如果這些開發(fā)商的業(yè)務(wù)集中于增長可能急劇放緩的地區(qū)，且它們的融資渠道進一步收窄，其信用評級可能被下調(diào)。
 

　　部分私募萌生退意
 

　　與開發(fā)商融資端全面收緊并行的是，二三線城市的樓市風險日益引發(fā)關(guān)注。一年前，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)還一致看多。如今，二三線城市出現(xiàn)全面供應(yīng)過剩已成為行業(yè)共識。“從我們過去5年積累的經(jīng)驗來看，目前風險主要集中在欠發(fā)達地區(qū)的三、四線城市。這種風險是否能有轉(zhuǎn)機，主要看未來新型城鎮(zhèn)化推進過程中對這些地區(qū)的業(yè)、經(jīng)濟是否有更多扶持政策。”建銀精瑞資本董事長李曉東對中國證券報記者表示，房地產(chǎn)私募機構(gòu)需要審慎研究或回避的常住人口連年下滑、業(yè)機會減少、缺乏經(jīng)濟活力的城市，近幾年以新城區(qū)、開發(fā)區(qū)為背景的此類項目大多存在不同程度的風險。
 

　　德信資本董事長陳義楓說：“三四線城市的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)有限，目前供應(yīng)明顯大于需求。房地產(chǎn)行業(yè)已走了20個月的強周期，沒有充分的理由相信這樣的周期會維持下去，預(yù)計可能迎來一段比較弱的周期。我們現(xiàn)在選擇項目非常謹慎。一線城市市場雖然較好，但利潤率較低。三四線城市雖然利潤較高，但風險也大。我們目前主要關(guān)注一些有產(chǎn)業(yè)支撐的核心省會城市。”
 

　　李曉東和陳義楓屬于房地產(chǎn)金融行業(yè)中的相對樂觀者，他們的一些同行則悲觀得多。一家不愿具名的總部位于上海的大型房地產(chǎn)私募基金表示，正在全國范圍內(nèi)收縮戰(zhàn)線，基本不再考慮長三角之外的項目。另一家位于深圳的小型房地產(chǎn)私募機構(gòu)表示，2014年可能退出房地產(chǎn)金融行業(yè)，“我們覺得互聯(lián)網(wǎng)金融可能更有發(fā)展前途”。
 

　　近幾年，日益成為開發(fā)商籌資渠道的三方理財機構(gòu)也對代銷房地產(chǎn)基金產(chǎn)品采取謹慎態(tài)度。在房地產(chǎn)基金發(fā)展快時，一些房地產(chǎn)項目股權(quán)投資產(chǎn)品的收益率高達30%。但隨著樓市的逐漸降溫，這樣的收益率難以再現(xiàn)。“從過往房地產(chǎn)基金的表現(xiàn)來看，房地產(chǎn)基金產(chǎn)品給社會投資者的收益率為10%-15%，但不確定性因素越來越多，我們已不把代銷房地產(chǎn)基金產(chǎn)品作為業(yè)務(wù)重點。”一家位于深圳的三方理財機構(gòu)負責人如是說。
 

　　銷售豐收持續(xù)性存疑
 

　　房企今年策略料謹慎樂觀
 

　　在度過2013年的“豐收年”后，房地產(chǎn)企業(yè)對新一年的市場態(tài)度已發(fā)生變化，這可能導致其2014年銷售目標低于2013年實際取得的成績。分析人士認為，由于三、四線城市市場風險累積，加上剛需釋放乏力，2014年房地產(chǎn)市場的總體銷售規(guī)模將低于2013年。在這種情況下，房地產(chǎn)行業(yè)的兼并整合將加劇，市場集中度將進一步提高。
 

　　謹慎看待今年市場
 

　　在已公布2014年銷售目標的房企中，綠地集團為高調(diào)。綠地集團董事長、總裁張玉良表示，綠地集團2014年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售收入將達到2400億元，比2013年的實際銷售收入提高近50%。如果這一目標能實現(xiàn)，則綠地有望取代萬科成為房地產(chǎn)銷售額的“老大”。泰禾地產(chǎn)2013年實現(xiàn)拿地和銷售雙雙高增長，2014年北京公司的銷售目標是“超百億元”。2013年該公司的全國銷售記錄為168億元，拿地支出達195億元。
 

　　分析人士認為，2013年銷售和拿地的給一些房企增添了信心。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2013年全國商品房銷售額81428億元，同比增長26.3%;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積38814萬平方米，同比增長8.8%。
 

　　不過，謹慎樂觀的聲音也不少見。融創(chuàng)中國董事長孫宏斌預(yù)計2014年的樓市不會有大的起伏，融創(chuàng)2014年的銷售額目標為650億元。對比融創(chuàng)2013年的銷售業(yè)績，2014年融創(chuàng)的銷售額增速將有所下降。中國證券報記者獲悉，多家大型房地產(chǎn)企業(yè)在制訂2014年的年度計劃時，已做好了調(diào)低增速的準備。部分業(yè)內(nèi)人士甚至擔心，如果改革力度不及預(yù)期，房地產(chǎn)業(yè)的投資泡沫存在破裂的風險。
 

　　多家研究機構(gòu)認為，房地產(chǎn)業(yè)2013年的高速增長不可持續(xù)。一方面，在2013年的市場需求中，既有前期積壓的剛需，也有恐慌性需求，這種需求的集中爆發(fā)不可持續(xù);另一方面，不少三、四線城市樓市的泡沫不斷累積，難以對銷售額形成實質(zhì)性貢獻，一些城市甚至存在泡沫破裂的風險。因此，2014年房地產(chǎn)行業(yè)整體增速將有所放緩。
 

　　分化轉(zhuǎn)型大勢所趨
 

　　房地產(chǎn)企業(yè)的整體利潤率正在下降。分析人士認為，此種情況的出現(xiàn)主要是由于土地、融資等成本提高，以及各項調(diào)控政策對投資投機需求的擠壓。蘭德咨詢機構(gòu)與中國房地產(chǎn)協(xié)會共同發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理狀況藍皮書2013》顯示，隨著市場競越來越激烈，預(yù)計房地產(chǎn)行業(yè)年均凈利潤率降低1個百分點的趨勢將會持續(xù)。
 

　　在這一形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)的分化是大勢所趨，行業(yè)逐步走向集中。各大房企公布的數(shù)據(jù)顯示，2013年，前十大房企的門檻已由2007年的100億元提高至554億元，6年間提高了4.5倍。上述《藍皮書》稱，截至2013年末，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法人單位數(shù)量約為4.2萬個，比2010年減少36.6%。預(yù)計未來3年內(nèi)將有30%的企業(yè)出局，其中以中小房企為主。
 

　　同時，為了應(yīng)對樓市調(diào)控帶來的風險，越來越多的房企開始謀求轉(zhuǎn)型。一方面，大部分房企開始拓寬產(chǎn)品線，如世茂、星河灣等房企將產(chǎn)品線從高端向中高端拓展，萬科則不加碼商業(yè)地產(chǎn)，還提出做“城市配套服務(wù)商”，由此前相對單一的住宅業(yè)態(tài)向多業(yè)態(tài)發(fā)展。另一方面，繼萬科入股徽商銀行、越秀集團收購創(chuàng)興銀行之后，恒大地產(chǎn)近期購入華夏銀行股份，房地產(chǎn)企業(yè)的觸角開始伸向金融業(yè)。
 

　　蘭德咨詢總裁宋延慶表示，房地產(chǎn)行業(yè)已結(jié)束粗放式增長的階段，未來在堅持規(guī)范化、規(guī)?；耐瑫r，企業(yè)的跨界嘗試將越來越多。