“漢七條”出爐! 繼北上廣深等一線城市出臺(tái)地方調(diào)控措施后，武漢跟進(jìn)出臺(tái)“漢七條”，一線城市為標(biāo)本，重申原有調(diào)控政策，強(qiáng)調(diào)落實(shí)“新五條細(xì)則”。至此，一線城市樓市調(diào)控政策全線收緊，部分房價(jià)上漲過快的二線城市也開始在年底出臺(tái)階段性收緊措施。十八屆三中全會(huì)之后，“漢七條”出爐，標(biāo)志著二線城市樓市調(diào)控拉開“收緊”序幕。
 

　　從“漢七條”新政內(nèi)容來看：一是二套房貸付可能進(jìn)一步提高，由六成提至七成，利率不變(與一線城市一樣)。二是非本市戶籍人購房門檻提高，非本市戶籍居民家庭購房繳納稅收或社保年限，由1年提升至2年。三是加大中小套型土地供應(yīng)與商品房供應(yīng)。四是控制高端預(yù)售許可證及高端樓盤的成交。
 

　　三中全會(huì)召開前后樓市調(diào)控政策頻發(fā)的三點(diǎn)寓意
 

　　十八屆三中全會(huì)召開前后，北上廣深等一線城市官方紛紛表態(tài)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，隨后發(fā)布調(diào)控政策，寓意深遠(yuǎn)。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為：
 

　　、十八屆三中全會(huì)召開前后，北上廣深等一線城市、西安武漢等一線城市發(fā)布調(diào)控政策，主要是源于近幾個(gè)月來房價(jià)上漲勢(shì)頭明顯，調(diào)控政策目的在于短期內(nèi)遏制房價(jià)過快上漲，完成年度房價(jià)控制目標(biāo)。
 

　　二、多數(shù)政策屬于短期行為，不具備長期執(zhí)行效力，如二套房貸付比例提高至7成、外地人購房門檻提高等，從這個(gè)角度來說，此項(xiàng)政策短期內(nèi)的政治意義大于實(shí)際的市場(chǎng)意義。
 

　　三、此項(xiàng)政策中多數(shù)是“新國五條細(xì)則”的延續(xù)，比如二套房貸付比例提高至7成等，從作用的角度來講，應(yīng)該和“新國五條細(xì)則”一致，為短期內(nèi)遏制房價(jià)過快上漲的“救火”政策，是為十八屆三中全會(huì)之后房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制出臺(tái)做好鋪墊。
 

　　從樓市調(diào)控政策走向及趨勢(shì)來看，無論是從近“穗六條”、“深八條”、“京七條”、“滬七條”、“漢七條”，還是當(dāng)前政府表態(tài)來看，都有一個(gè)共同的點(diǎn)：基本上是通過增加中低價(jià)位的市場(chǎng)供應(yīng)、改變供求關(guān)系的角度來調(diào)控市場(chǎng)，從調(diào)控手段的角度來說，從市場(chǎng)的角度來調(diào)控市場(chǎng)的征比較突出，沒有更多的強(qiáng)調(diào)原有的限購等行政化手段和措施(上海延長非本地戶籍人繳納社保納稅證明1年至2年，廣州非本地戶籍人繳納社保納稅證明1年至3年，武漢非本地戶籍人繳納社保納稅證明1年至2年，其實(shí)影響不大，見下文分析)。從這個(gè)角度來講，政策層面正在呈現(xiàn)出市場(chǎng)化、經(jīng)濟(jì)化手段逐步替代行政化的限購手段的趨勢(shì)。
 

　　因此，限購等行政化調(diào)控手段并不是一個(gè)長效性調(diào)控措施，遲早有其退出的。從未來趨勢(shì)來講，通過“穗六條”、“深八條”、“京七條”“滬七條”、“漢七條”等短期內(nèi)過渡性政策，為房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制出臺(tái)做好鋪墊，為限購會(huì)逐步寬松取消，經(jīng)濟(jì)手段、市場(chǎng)手段代替行政化調(diào)控手段和措施營造市場(chǎng)機(jī)會(huì)。
 

　　二套房貸付比例提高至七成對(duì)次改善影響較大
 

　　“漢七條”提出嚴(yán)格執(zhí)行差別化的住房信貸政策，人民銀行武漢分行應(yīng)在國家統(tǒng)一信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)全市新建商品住房價(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，抓緊研究提高二套住房貸款的付款比例。根據(jù)當(dāng)前其他城市政策慣例，武漢二套住房貸款付比例提至70%也將實(shí)至名歸。
 

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，二套房付比例在現(xiàn)有6成的基礎(chǔ)上提高至七成或七成以上，不過是增加了購房者或投資客進(jìn)入市場(chǎng)的門檻，降低了投資客利用房貸投資房產(chǎn)的杠桿作用。二套房貸付比例執(zhí)行不低于70%政策可能會(huì)對(duì)于部分人群尤其是次改善這類人群產(chǎn)生影響，導(dǎo)致這部分需求后置。
 

　　但是，二套房當(dāng)中相當(dāng)一部分購買者具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，仍然是全款支付，二套房貸付比例執(zhí)行不低于70%政策很難影響這一部分人群入市的步伐。
 

　　總體來講，北上廣深等一線城市、武漢等部分二線城市二套房貸付比例執(zhí)行不低于70%政策，對(duì)于次改善這類人群影響較大，導(dǎo)致這部分需求后置，但是，這些需求始終會(huì)釋放，釋放的時(shí)間點(diǎn)至多是籌夠一成付金額的時(shí)間。
 

　　至于利率，在付比例提高的前提下，其實(shí)，對(duì)于購房者或投資客的整體購房成本反而是降低的，原因很簡單，付比例提高了，需要貸款的部分減少了。如果購房者或投資客可以跨過付這道坎，那么，利率的提高對(duì)于購房成本的增加幾乎不會(huì)影響月度還款的難度。
 

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，十八屆三中全會(huì)之后，“漢七條”出爐，標(biāo)志著二線城市樓市調(diào)控拉開“收緊”序幕。至于其他城市是否會(huì)跟進(jìn)效仿，取決于這些城市房價(jià)是否上漲過快，短期內(nèi)有沒有報(bào)復(fù)性反彈的壓力。當(dāng)前房價(jià)上漲過快的城市，比如部分房價(jià)上漲過快的二線城市，如南京、廈門、福州、沈陽、鄭州、長沙等，有可能因?yàn)榉績r(jià)控制目標(biāo)完成難度增加，短期內(nèi)可能采取類似于二套付比例提高至7成、延緩高端樓盤預(yù)售許可證發(fā)放等做法，短期內(nèi)控制均價(jià)漲幅范圍，以達(dá)到短期內(nèi)市場(chǎng)降溫的目的。但是，這仍然是治標(biāo)不治本的做法，短期內(nèi)來講，根本的做法還是堅(jiān)持“去投資化”政策的同時(shí)，增加市場(chǎng)供應(yīng)，調(diào)節(jié)供需結(jié)構(gòu)，緩解緊張的供求關(guān)系。
 

　　非本地戶籍購房門檻提高主要看執(zhí)行，中長期基本會(huì)被“潛規(guī)則”破解
 

　　從近期各地限購政策的執(zhí)行軌跡來看，二三線城市出臺(tái)的“以限價(jià)代替限購”、“限購再寬限一套”(如溫州)等調(diào)控措施基本上已經(jīng)表現(xiàn)出限購政策逐步退出的征，當(dāng)前來講，二三線城市的限購基本被“潛規(guī)則”破解，呈現(xiàn)出“外緊內(nèi)松”的政策面執(zhí)行征。
 

　　從執(zhí)行層面來看，當(dāng)前多數(shù)城市“限購”或被社保證明及納稅證明繳納滿12個(gè)月的“潛規(guī)則”破解。正是由于這樣的原因，武漢暫定對(duì)非本市戶籍居民家庭申請(qǐng)購房的，由必須在本市納稅或者繳納社會(huì)保險(xiǎn)時(shí)間一年調(diào)整為二年，并限購1套住房(含新建商品住房和二手住房);此前，上海城市調(diào)整非本市戶籍居民家庭購房繳納稅收或社保費(fèi)年限，從能提供自購房之日起算的前2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上，調(diào)整為能提供自購房之日起算的前3年內(nèi)在本市累計(jì)繳納2年以上;廣州隨后也出臺(tái)措施，暫定對(duì)能提供購房之日前5年內(nèi)在本市連續(xù)繳納3年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)。
 

　　對(duì)比之前各地政策，我們發(fā)現(xiàn)，各地出臺(tái)的“限購”政策大多數(shù)以當(dāng)?shù)氐纳绫ＷC明及納稅證明繳納滿12個(gè)月(當(dāng)前北京為5年，廣州“穗六條”為3年、上海“滬七條”為2年、武漢“漢七條”為2年較為嚴(yán)格)為購房的基本條件，這些“限購”政策出臺(tái)后，購房者本身會(huì)更加注重納稅和社保方面的繳納，即使各個(gè)地方出臺(tái)補(bǔ)繳的不予認(rèn)可的補(bǔ)丁調(diào)控政策，購房者不使用補(bǔ)繳手段購房，那么，對(duì)于大多數(shù)城市而言，自“限購”政策出臺(tái)當(dāng)月起，至多一年之后這項(xiàng)規(guī)定也會(huì)自動(dòng)失效。
 

　　因此，對(duì)于武漢等地已執(zhí)行3年左右的樓市“限購”政策的城市來講，此項(xiàng)政策對(duì)于2011年(含)之前來武漢的非本地戶籍人士基本不受影響，對(duì)于2012來武漢的至多影響一年，2013年來的會(huì)影響2年。從政策影響的梯度性征來講，“漢七條”政策是對(duì)于短期來到武漢的非本地戶籍人士影響較大。從“漢七條”的影響力度及趨勢(shì)來看，有可能會(huì)因?yàn)橘彿空呱绫＜凹{稅證明繳納逐漸符合新的“限購”條件而自動(dòng)失效。其實(shí)，當(dāng)前多數(shù)城市“限購”或被這個(gè)“潛規(guī)則”破解，限購政策的執(zhí)行明顯會(huì)呈現(xiàn)出“明緊暗松”的市場(chǎng)征，有可能不會(huì)對(duì)市場(chǎng)起到太大的作用。
 

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，一個(gè)行政區(qū)域內(nèi)全部施行或從緊限購政策，從近3年限購執(zhí)行歷程來看，當(dāng)一個(gè)行政區(qū)被納入限購范圍之前，都會(huì)引來新一輪的市場(chǎng)需求爆發(fā)和炒作過程，以規(guī)避限購以后對(duì)于購房行為的影響。一旦限購擴(kuò)圍，其實(shí)，也回避不了限購已執(zhí)行3年左右，大多數(shù)人都都已基本具備購房資格這個(gè)現(xiàn)狀，出了限購政策，反而還會(huì)使這些需求集中入市。
 

　　此外，從執(zhí)行面來看，在二三線城市、甚至一線城市，補(bǔ)繳社保證明、納稅證明已成常態(tài)，甚至有的二三線城市中介代辦社保證明、納稅證明“一條龍”服務(wù)已成為現(xiàn)實(shí)。
 

　　據(jù)《華夏時(shí)報(bào)》記者日前調(diào)查發(fā)現(xiàn)，環(huán)都經(jīng)濟(jì)圈的一些房地產(chǎn)開發(fā)商和中介公司采取了為外地購房者提供社保、納稅證明等方式來規(guī)避嚴(yán)格的限購限貸政策。
 

　　因此，當(dāng)前來講，二三線城市的限購基本被潛規(guī)則破解，呈現(xiàn)出“外緊內(nèi)松”的政策面執(zhí)行征，甚至部分二三線城市限購政策已“名存實(shí)亡”，執(zhí)行層面已經(jīng)不再執(zhí)行，不過是還難以扯下這層遮羞的紗布而已。
 

　　那么，對(duì)于一線城市來講、部分房價(jià)上漲過快的二線城市，從中長期來看，外地人購房門檻提高對(duì)于市場(chǎng)的影響關(guān)鍵還是看執(zhí)行面，如果執(zhí)行的足夠嚴(yán)格，那么，會(huì)起到遏制房價(jià)過快上漲的作用，反之，基本會(huì)被潛規(guī)則破解。
 

　　但是，中長期來看，“限購”這樣限制需求的行政化措施勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)需求后置，終還會(huì)選擇合適的市場(chǎng)時(shí)機(jī)爆發(fā)出來，當(dāng)前來看，盡快出臺(tái)樓市長效性調(diào)控機(jī)制顯得非常關(guān)鍵。
 

　　收緊高端樓盤預(yù)售許可證，結(jié)構(gòu)上控制房價(jià)走勢(shì)
 

　　“漢七條”提出，全面加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)理性定價(jià)，對(duì)不接受政府價(jià)格指導(dǎo)的項(xiàng)目，暫不核發(fā)預(yù)售許可證，加大住房交易市場(chǎng)檢查力度，進(jìn)一步規(guī)范商品住房銷售明碼標(biāo)價(jià)工作，嚴(yán)厲查處捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價(jià)、教唆和協(xié)助購房人偽造證明材料、騙取購房資格違法違規(guī)行為。
 

　　從調(diào)控經(jīng)驗(yàn)來看，收緊高端樓盤預(yù)售許可證，結(jié)構(gòu)上控制房價(jià)走勢(shì)成為一線城市、部分房價(jià)上漲過快二線城市年底這個(gè)階段的征之一。
 

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，武漢等城市通過收緊預(yù)售許可證發(fā)放過程，延發(fā)高端樓盤預(yù)售許可證的方法，控制中高端樓盤在市場(chǎng)當(dāng)中的成交，從而結(jié)構(gòu)上控制整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交均價(jià)，從表面上來看，使整個(gè)市場(chǎng)均價(jià)走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)，上漲放緩，但是，從個(gè)案價(jià)格來看，由于市場(chǎng)供求關(guān)系較為緊張的基本面并沒有改變，個(gè)案價(jià)格很難出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的下調(diào)。
 

　　因此，這樣的做法能說是短期內(nèi)維穩(wěn)市場(chǎng)的做法，對(duì)于高端樓市或需求來講，延發(fā)高端樓盤預(yù)售許可證的方法，導(dǎo)致市場(chǎng)需求后置，短期內(nèi)不能入市。但是，一旦政策執(zhí)行層面出現(xiàn)了松動(dòng)，高端市場(chǎng)成交馬上會(huì)有報(bào)復(fù)性的反彈，引起市場(chǎng)出現(xiàn)異?，F(xiàn)象。
 

　　增加供地有助改善城市供求關(guān)系，抑制房價(jià)過快上漲
 

　　“漢七條”提出，增加住房用地供應(yīng)，別是加大保障性住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地供應(yīng)力度，力2013年全市住房用地實(shí)際供應(yīng)總量比過去五年年均實(shí)際供應(yīng)量增加20%以上。加快2014年土地供應(yīng)計(jì)劃編制工作，確保全市住房用地供應(yīng)總量比前5年均值增加10%，2013年12月31日前基本完成該計(jì)劃的編制工作，2014年3月底之前向社會(huì)公布。優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，均衡供應(yīng)土地，加強(qiáng)土地市場(chǎng)跟蹤分析和交易預(yù)警管理，確保土地市場(chǎng)交易平穩(wěn)。做好已供住房用地的監(jiān)管工作，加強(qiáng)住房用地供應(yīng)和開發(fā)利用的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)監(jiān)管，提高住房用地開發(fā)利用效率。
 

　　當(dāng)前，無論“深八條”、“京七條”、“穗六條”、“滬七條”，還是“漢七條”，基本上是通過增加中低價(jià)位的市場(chǎng)供應(yīng)、改變供求關(guān)系的角度來調(diào)控市場(chǎng)，從調(diào)控手段的角度來說，從市場(chǎng)的角度來調(diào)控市場(chǎng)的征比較突出。
 

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從“漢七條”從供地點(diǎn)來看，大多數(shù)地塊屬于中小套型商品房用地，相比一線城市增加住房供地的措施來看，“漢七條”對(duì)于改善市場(chǎng)供求關(guān)系的作用會(huì)更加明顯。這對(duì)于滿足武漢市的自住需求會(huì)有一定積意義，一定程度上有利于遏制房價(jià)過快上漲。