土地財(cái)政失靈 地方融資困境漸顯

進(jìn)入5月，樓市格局已漸漸清晰：土地源頭上的供給在縮水，交易環(huán)節(jié)的投資、投機(jī)需求基本已經(jīng)被清掃出市場(chǎng)，調(diào)控政策雙管齊下，樓市在擠泡沫的同時(shí)，降溫明顯。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)的源頭土地市場(chǎng)，1至4月份，各地大量減少住宅類(lèi)商業(yè)用地出讓?zhuān)偌由祥_(kāi)發(fā)商資金緊張，購(gòu)地?zé)崆榻档?，土地成交價(jià)格在低位徘徊，各地土地出讓金收入急劇減少。北京1至4月份土地出讓金同比減少55%，上海方面同比下降32%，而深圳今年以來(lái)商品住宅用地幾乎“零供應(yīng)”。

京滬深各地住宅用地出讓驟減

在中央嚴(yán)控房?jī)r(jià)的大原則下，樓市的緊張氣氛彌漫在每一個(gè)環(huán)節(jié)，包括土地市場(chǎng)。根據(jù)上海證券報(bào)調(diào)查，北京、上海、深圳、鄭州、杭州等地出現(xiàn)不同程度的商品住宅用地供給減少。其中，深圳今年以來(lái)商品住宅用地幾乎“零供應(yīng)”；鄭州出讓的幾十幅土地中，有住房類(lèi)字樣的有4、5個(gè)，且都是協(xié)議出讓的“其他普通商品住房用地”性質(zhì)。據(jù)了解，根據(jù)鄭州的規(guī)定，未來(lái)開(kāi)發(fā)商以出讓方式取得商品住房項(xiàng)目用地的，須按不低于地上建筑總面積10%的比例配建保障性住房。

“在平穩(wěn)地價(jià)的大基調(diào)下，現(xiàn)在地方政府哪敢明目張膽地出讓高價(jià)住宅類(lèi)商業(yè)用地，要避免地再現(xiàn)，好的做法是減少住宅類(lèi)用地的供給，轉(zhuǎn)而出讓更多商業(yè)用地或工業(yè)用地。但這樣做一定會(huì)導(dǎo)致地方政府今年土地收入的銳減，以及未來(lái)商品住宅市場(chǎng)的供給不足。”一位上海市房地產(chǎn)界人士表示。

在2010年末，京滬等地土地出讓市場(chǎng)一片，土地單價(jià)被屢屢刷新。多個(gè)城市進(jìn)軍土地出讓千億軍團(tuán)的預(yù)測(cè)在坊間流傳。終，根據(jù)國(guó)土資源部權(quán)威統(tǒng)計(jì)，2010年，全國(guó)土地出讓成交總價(jià)款2.7萬(wàn)億元，其中北京收入1638.5億元，上海為1527億元。

4個(gè)月后，土地市場(chǎng)的慘淡局面已經(jīng)顯現(xiàn)。據(jù)北京鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，4月北京市共實(shí)際成交13幅土地，土地出讓金收入約63.5億元。1至4月北京共成交60塊土地，土地出讓金規(guī)模為223億元，同比分別減少21%及55%。其中，1至4月成交的10幅居住用地平均樓面價(jià)約為4384元/平方米，與2010年7337元/平方米的平均樓面價(jià)低約40%。

在上海，今年4月，住宅土地成交面積23.81萬(wàn)平方米，土地出讓金合計(jì)3.12億元，環(huán)比下降了94%；住宅用地樓面均價(jià)819元/平方米，較3月的3569元/平方米下降77%。今年1至4月，上海市成交235幅土地，土地總價(jià)款375億元，同比下降32%。杭州方面，前4個(gè)月，杭州出讓的住宅用地一共28幅，成交總額123.31億元，不及杭州去年同期的三分之二。

有專(zhuān)家預(yù)測(cè)，如果前4個(gè)月的這種成交趨勢(shì)得以繼續(xù)，京滬杭等地今年土地出讓金的收入將比去年大幅減少30%至60%。

開(kāi)發(fā)商購(gòu)地?zé)崆榻禍?底價(jià)成交地塊大增

今年以來(lái)，各地土地市場(chǎng)底價(jià)成交甚至流拍的消息屢屢見(jiàn)諸報(bào)端。3月份，上海共成交25幅經(jīng)營(yíng)性用地，其中近8成地塊零溢價(jià)率成交。今年前3個(gè)月，南京共掛牌出讓土地12幅，其中有8幅地塊以底價(jià)成交。4月27日，南京國(guó)土局出讓4幅地塊，其中3幅地塊為底價(jià)成交。

素有“富人之鄉(xiāng)”之稱(chēng)的溫州今年初共推出10幅地塊，終全部流拍。這一現(xiàn)象在土地供給一直緊張的溫州實(shí)屬罕見(jiàn)。而今年前4個(gè)月溫州土地成交行情也基本為底價(jià)成交。

4月20日，北京有3幅住宅用地入市招標(biāo)，結(jié)果順義區(qū)的2個(gè)地塊流標(biāo)，密云區(qū)地塊的報(bào)價(jià)超過(guò)底價(jià)。6天后，北京豐臺(tái)長(zhǎng)辛店新區(qū)、成壽寺及通州幾幅土地成交的溢價(jià)率高22%，低為8%。

根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，土地成交量低迷的原因多與供給減少有關(guān)。而此輪市場(chǎng)如此表現(xiàn)的原因則是多方面的：總體來(lái)看，除住宅類(lèi)商業(yè)用地減少外，整體土地供給并未明顯減少，但因?yàn)槎鄶?shù)開(kāi)發(fā)商仍執(zhí)著于住宅開(kāi)發(fā)，因此商業(yè)用地、保障性住房用地多以底價(jià)成交。比如上海3月份成交的25幅經(jīng)營(yíng)性用地，其19幅底價(jià)成交的地塊全部為商業(yè)用地和保障性用地，沒(méi)有一幅商品住宅用地。有的4幅住宅性用地溢價(jià)率仍然達(dá)到41%。

不過(guò)，即便是商品住宅用地，開(kāi)發(fā)商的購(gòu)地?zé)崆橐惨呀?jīng)開(kāi)始降溫，這其中包括對(duì)政策的觀望，也有資金乏力的無(wú)奈。

不久前，上海川沙界龍聯(lián)合發(fā)展有限公司以1.52億元摘得川沙C02-18商業(yè)地塊，溢價(jià)率高達(dá)146%。不過(guò)，和2009年同樣位于迪士尼板塊的川沙A08-03地塊相比，其成交樓板價(jià)已經(jīng)由當(dāng)年的14024元/平方米下降到8980元/平方米。很多業(yè)內(nèi)人士感慨，近似瘋狂的地時(shí)代已經(jīng)遠(yuǎn)離土地市場(chǎng)。

也有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂，土地市場(chǎng)現(xiàn)在的供給緊張可能會(huì)演變成未來(lái)的樓市供給壓力。盡管開(kāi)發(fā)商目前有大量存貨在手，但相對(duì)上海每年大量的新增需求，一旦限購(gòu)取消，供不應(yīng)求的局面可能隨之到來(lái)。

房企拿地乏力的另一個(gè)原因是資金的緊張。根據(jù)滬深兩市136家地產(chǎn)上市公司季報(bào)數(shù)據(jù)，今年一季度，136家上市地產(chǎn)企業(yè)存貨總量達(dá)到9865.13億元，比去年同期的7041.46億元增加了2823.7億元，增幅達(dá)到40%以上。其中招商、金地、萬(wàn)科、保利四家企業(yè)一季度的存貨分別為407.79億元、522.45億元、1508.52億元、1270.61億元，同比分別增長(zhǎng)28.62%、30.09%、45.73%和58.01%。在負(fù)債方面，Wind資訊統(tǒng)計(jì)，一季度上市房地產(chǎn)企業(yè)總負(fù)債達(dá)10458億元，較去年同期增長(zhǎng)41.27%。

經(jīng)營(yíng)收入的減少更令房企資金鏈雪上加霜。據(jù)了解，113家房企一季度營(yíng)業(yè)總收入較去年同期下滑4.86%，其中一季度凈利潤(rùn)出現(xiàn)同比下滑的達(dá)到了42家，出現(xiàn)虧損的房企為25家。“萬(wàn)保招金”等龍頭企業(yè)盈利雖依然保持增長(zhǎng)，但增速已經(jīng)出現(xiàn)放緩跡象。大量中小房企增長(zhǎng)更顯乏力。

“銀根緊縮，銷(xiāo)售乏力，開(kāi)發(fā)商的拿地?zé)崆樽匀粫?huì)受到影響。這種局面持續(xù)下去，短期內(nèi)房?jī)r(jià)會(huì)有所松動(dòng)，但長(zhǎng)期來(lái)看，要開(kāi)發(fā)商資金鏈不斷，挺到需求松綁，可能會(huì)尋得佳漲價(jià)時(shí)機(jī)再出貨。”一位房企高層表示。

土地財(cái)政失靈 地方融資困境漸顯

土地收入銳減對(duì)地方財(cái)政和城市發(fā)展的更深影響將在未來(lái)顯現(xiàn)。“目前，地方政府收入的主要來(lái)源有三塊，一是稅收，二是土地出讓金，三是以土地等資產(chǎn)為抵押的銀行貸款。而這三塊都和房地產(chǎn)業(yè)密不可分。房地產(chǎn)綁架地方政府的判斷并不為過(guò)，而樓市調(diào)控帶來(lái)的地方收入的銳減也將是不的事實(shí)。”復(fù)旦大學(xué)產(chǎn)業(yè)研究一位專(zhuān)家告訴記者。

中國(guó)社科院近日發(fā)布的2011年房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)顯示，“十一五”期間，地方政府過(guò)度依賴土地財(cái)政，全國(guó)土地出讓成交總價(jià)款累計(jì)超過(guò)7萬(wàn)億元，地方財(cái)政總收入中土地出讓成交總價(jià)款占比從2006年的38.9%，增長(zhǎng)到2010年的65.9%。專(zhuān)家判斷，如果今年土地成交趨勢(shì)持續(xù)，今年典型城市的地方土地收入及相關(guān)房地產(chǎn)稅收可能同比減少一半左右。受此影響，因基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金不足導(dǎo)致的城市化進(jìn)程可能放緩。