新京報“京報調查”的結果顯示，超過60%的人認為北京房價在小幅下降與小幅上漲間波動，而大幅下降與大幅上升的可能性均不大。應該說，這個結果反映的社會預期，和政府的調控目標基本上是接近的。

目前，各地紛紛公布了今年新建普通住房價格控制目標。民眾關心的是，這些目標能實現(xiàn)嗎？

新京報“京報調查”的結果顯示，超過60%的人認為北京房價在小幅下降與小幅上漲間波動，而大幅下降與大幅上升的可能性均不大。應該說，這個結果反映的社會預期，和政府的調控目標基本上是接近的。

政策實施過程和改革過程應該是帕累托改進的過程，即要讓大部分人受益。如果一項政策明顯偏離社會福利，那么這項政策無疑很難推進；即使推進，也將受到強大阻力。因此，這涉及以什么標準來評價政策的問題。一種視角是優(yōu)化的角度，另一種視角是可行性的角度。能優(yōu)化當然好，但現(xiàn)實約束條件往往很難實現(xiàn)這一點。因此，可行性的次優(yōu)方案往往成為政策的現(xiàn)實選擇。

回到房價過快增長上來，理想的調控目標無疑是人人都能買得起房，住者有其屋。如達到這個目標，在城鄉(xiāng)居民收入增長速度一定的情況下，需要房價明顯下降。這方面已經有很多學者提出了相關目標，常用的是回顧國際收入房價比水平。但問題是，以房價明顯下降為目標的政策，是否可行？_ueditor_page_break_tag_副標題

理性地分析，這樣的政策并不可行。從居民和政府角度看，，我國城鎮(zhèn)居民自有住房率達到89.3%。在房價大幅下降，有房者財產縮水，無疑造成了財產性損失而不是財產性收入。二，從地方政府角度看，在當前財稅體制改革沒有大的突破的情況下，房價大幅下降直接影響到地價，進而影響到地方政府收入。當然，大幅下降的房價還會帶來其他效應。

既要防止房價的過快上漲，又要防止房價的大幅下降，那么可行的政策目標是讓房價“相對下降”。具體來說，是以城鄉(xiāng)居民收入增長速度為“錨”，讓房價增長速度控制在居民收入增長速度以內。，對無房者來說，要收入增長速度快于房價上漲速度，那么收入房價比將下降，意味著其購房能力在增強；二，對于有房者來說，房價沒有下降，意味著資產不會縮水；三，對于各級政府來說，可以保障相關稅收不下降。事實上，無論是從“京報調查”問卷反映的結果看，還是從當前各地出臺的房價控制目標來看，基本上都是走的這條路子。

盡管這條政策路子可行，但并不代表這個政策沒有缺點。除了許多專家反復強調的加大保障性住房供給、推進土地制度改革等外，商品房價格調控而言，以居民收入增長為錨的房價控制政策，還需要明顯改進。例如，當前無房者基本上是中低收入者，從歷年統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析可以看到，在城鎮(zhèn)居民五等分收入格局中，高收入戶（10%）與高收入戶（10%）的增長往往略高于低收入戶（10%）和低收入戶（10%）的收入增長速度。因此，籠統(tǒng)地以中國城鄉(xiāng)居民收入增長速度為控制標準，很有可能出現(xiàn)房價增長速度低于高收入者收入增長，卻高于低收入者收入增長的情況，這勢必惡化中低收入者的購房能力。

改進的方向可以有：，以農村居民收入增長速度為錨。我國城市化是一個大趨勢，大量農村居民將涌入城市成為城市居民。他們收入增長速度如果低于房價增長速度，無疑將大大提高他們融入城市的門檻；二，以城鎮(zhèn)中等偏下戶（40%）收入增長速度為錨，把房價控制在他們收入增長速度以內。有這樣，才能真正使政策惠及大多數(shù)人，進而實現(xiàn)帕累托優(yōu)。