2011年各地方政府公布的房地產(chǎn)調(diào)控?cái)?shù)據(jù),與以往的房地產(chǎn)漲幅密切相關(guān),理性的房地產(chǎn)價(jià)格與當(dāng)?shù)谿DP與可支配收入掛鉤。較為理性的城市如上海、深圳等城市,地方政府公布的新建住房?jī)r(jià)格目標(biāo),價(jià)格漲幅低于本年度GDP與常住人口人均可支配收入的增長(zhǎng)速度。上海與深圳是房?jī)r(jià)上升目標(biāo)理性的城市,即便以這樣的城市作基準(zhǔn),各個(gè)城市的房地產(chǎn)價(jià)格仍然會(huì)處于高速發(fā)展的通道之中。
以深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)為例。
從縱向比較,深圳房?jī)r(jià)漲幅似乎將大幅放緩。在深圳市黨代會(huì)發(fā)布關(guān)于“2015年深圳人均可支配收入將達(dá)到4 .9萬(wàn)元”之后,《南方都市報(bào)》依據(jù)2003—2009年的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查發(fā)現(xiàn),自2003年深圳樓市走出低谷以來(lái)的7年間,深圳城鎮(zhèn)居民人均可支配收入上升了不到13%,但同期房?jī)r(jià)卻上升了162%,后者的上升速度比前者快10倍多。現(xiàn)在,政府次提出趨勢(shì)逆轉(zhuǎn),房?jī)r(jià)漲幅低于人均可支配收入增長(zhǎng),以2003到2009年的數(shù)據(jù)計(jì),也意味著深圳的房?jī)r(jià)增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于年均23%的數(shù)據(jù),在1.86%以下,空間非常狹窄。
市政府不會(huì)以長(zhǎng)期年均價(jià)格作為市場(chǎng)價(jià)的基礎(chǔ),如果以近兩年的數(shù)據(jù)計(jì)算,深圳2010年人均可支配收入達(dá)到32300元,同比2009年的29245元上漲了10.7%,也意味著深圳房?jī)r(jià)漲幅不高于10.7%算完成了目標(biāo)。要深圳市大力提升常住人口的居民可支配收入,房?jī)r(jià)將保持10%左右的增幅。根據(jù)去年5月召開(kāi)的深圳黨代會(huì)公布的目標(biāo),“到2015年,深圳全市生產(chǎn)總值超過(guò)1.5萬(wàn)億元,年均增長(zhǎng)10%以上,居民人均可支配收入達(dá)到4.9萬(wàn)元”,也是說(shuō),如果今年的房?jī)r(jià)政策不變,深圳未來(lái)五年的房?jī)r(jià)都將在10%以上,五年將增長(zhǎng)50%,與以往相比,房?jī)r(jià)沒(méi)有大幅下降的趨勢(shì)。
深圳畸形的房?jī)r(jià)收入比不會(huì)好轉(zhuǎn)。深圳的房?jī)r(jià)收入比遠(yuǎn)超國(guó)際警戒線,處于15倍的高風(fēng)險(xiǎn)位置,說(shuō)明深圳房地產(chǎn)或者投資泡沫過(guò)大,或者我們徹底低估了深圳富裕階層的購(gòu)買(mǎi)能力,這個(gè)城市貧富差十分懸殊。這是惡性通脹預(yù)期的當(dāng)下演繹。
此次地方政府被迫公布房地產(chǎn)價(jià)格上漲目標(biāo),惟一的好處是讓我們認(rèn)清了現(xiàn)實(shí):房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)成為中央政府的獨(dú)角戲;地方政府希望房地產(chǎn)價(jià)格在一定的區(qū)間內(nèi)繼續(xù)上漲。未來(lái)房地產(chǎn)好的情況,是房地產(chǎn)價(jià)格與人均可支配收入匹配,房?jī)r(jià)收入比不再惡化;壞的情況是人均可支配收入實(shí)際惡化,房?jī)r(jià)收入比繼續(xù)偏離正常目標(biāo),在房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格的推動(dòng)下,中國(guó)的貧富差繼續(xù)惡化。
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按照地方政府的房地產(chǎn)預(yù)期,中國(guó)經(jīng)濟(jì)將在資產(chǎn)泡沫崩潰后陷入日本式的衰退,資產(chǎn)價(jià)格不斷上升,而實(shí)體經(jīng)濟(jì)不斷衰退。
有人認(rèn)為要有投資者在高位接盤(pán),房地產(chǎn)價(jià)格處于理性區(qū)間,實(shí)在是大錯(cuò)錯(cuò)。在資本時(shí)代,要有10%擁有數(shù)萬(wàn)億現(xiàn)金的接盤(pán)者,足以支撐高房?jī)r(jià),但此時(shí)的房?jī)r(jià)是資產(chǎn)泡沫的表現(xiàn),而非剛性需求與消費(fèi)者需求的內(nèi)在需求。有人接盤(pán)并不是市場(chǎng)的理性反映,想想美國(guó)次貸危機(jī)的狀況吧,在低利率與金融衍生品的背景下,房地產(chǎn)價(jià)格可以偏離實(shí)體經(jīng)濟(jì)大漲漲,直到美國(guó)的金融體系瑞也無(wú)法支撐。
如果我們認(rèn)可貧富差是理性的,會(huì)認(rèn)可房地產(chǎn)不存在泡沫這一結(jié)論:中央政府何必對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控,市場(chǎng)價(jià)格明了一切;如果我們認(rèn)為房地產(chǎn)泡沫加劇了貧富差,將中國(guó)的中產(chǎn)收入階層逼向了中低收入階層,那么中央政府的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政府適當(dāng)其時(shí),此時(shí)不調(diào),更待何時(shí)?
中國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控遭遇到地方政府的普遍挑戰(zhàn),中國(guó)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控不可能一蹴而。
不國(guó)內(nèi)的既得利益階層對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控嗤之以鼻,是國(guó)外的大金融機(jī)構(gòu)對(duì)于中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫同樣模凌兩可,瑞銀近期報(bào)告指出,房地產(chǎn)建設(shè)熱潮的兩個(gè)重要因素分別是居民收入快速增長(zhǎng)和城市人口增加。自1990年以來(lái),中國(guó)人均實(shí)際GDP年均增長(zhǎng)9.6%。與此同時(shí),城鎮(zhèn)居民家庭總戶數(shù)也從7,600萬(wàn)戶增加至2.15億戶。居民收入和城市人口的快速增加也提高了人們對(duì)更大更舒適的居住條件的需求。此外,全國(guó)性——尤其在城市的——經(jīng)濟(jì)和商業(yè)活動(dòng)的擴(kuò)張也需要更多更好的辦公和商務(wù)樓。_ueditor_page_break_tag_副標(biāo)題
從草根調(diào)研得出的結(jié)論,筆者非常明確,中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升,中國(guó)中端的制造業(yè)將全部覆沒(méi),中國(guó)制造業(yè)的升級(jí)將被房地產(chǎn)泡沫徹底淹沒(méi)。面對(duì)地方政府的吶喊,中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控有前行、前行,再前行。不要被虛假的數(shù)字所左右,不要被資本市場(chǎng)的既得利益者所掌控,中國(guó)經(jīng)濟(jì)要有未來(lái)的三十年前景,房地產(chǎn)健康發(fā)展是非過(guò)不可的大關(guān)。
注:晚,與處于高科技前沿人士聚會(huì),對(duì)中國(guó)的科技產(chǎn)業(yè)化前景充滿信心。
中國(guó)的低碳、高端制造研究處于,等待資金與機(jī)制的助力。
分裂之處在于,與中小企業(yè)主見(jiàn)面,經(jīng)濟(jì)前景一片黯淡;與科技界人士在一起,則前景無(wú)限光明。
也許我們需要的是高科技產(chǎn)業(yè)化的機(jī)制,但這方面,恰恰是市場(chǎng)所欠缺的。
結(jié)論是,什么時(shí)候中國(guó)科技產(chǎn)業(yè)化機(jī)制健全,什么時(shí)候中國(guó)經(jīng)濟(jì)能夠騰飛。
多么希望鴻溝兩岸的人士能夠攜手,讓科技與產(chǎn)業(yè)并肩齊飛。
