另外，越來越多的小區(qū)為了更好的監(jiān)督物業(yè)管理公司，為小區(qū)業(yè)主取更多的權(quán)益，成立了業(yè)主委員會。那么是不是所有的小區(qū)都能成立業(yè)委會?其成立的前提和相關(guān)職責(zé)是什么呢?
 

　　其實，與物業(yè)管理公司達到雙贏的局面是物業(yè)和業(yè)主都希望見到的。良好運轉(zhuǎn)的物業(yè)公司，人員齊備，設(shè)備齊全，能更全心全意的為轄區(qū)內(nèi)業(yè)主服務(wù)。而業(yè)主履行了自己按時繳納物業(yè)費的義務(wù)以后，也可以得到美好舒適的生活環(huán)境。
 

　　現(xiàn)在很多業(yè)主動不動說不交物業(yè)費了，換物業(yè)之類的話，其實這是很不負責(zé)任和很龐大的工程。因為小區(qū)業(yè)主大量的資料，以及小區(qū)內(nèi)各種管道和工程圖紙等都保存在物業(yè)，如果更換的話，往往得不償失。如果很不幸遇到了非換物業(yè)不可的情況，應(yīng)該怎么操作呢?
 

　　物業(yè)管理，受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。
 

　　住宅小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容
 

　　包括對住宅小區(qū)居民和住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安、環(huán)境等的管理。
 

　　住宅小區(qū)物業(yè)管理的對象
 

　　住宅小區(qū)的物業(yè)管理，管理和服務(wù)的對象先是住宅小區(qū)的居民。對于居民的管理，不是限制他們的人身自由，而是管理他們在小區(qū)居住時的部分行為。
 

　　物業(yè)公司提供的基本的管理和服務(wù)，主要有以下8項：
 

　　1.房屋建筑主體的管理及住宅裝修的日常監(jiān)督;

　　2.房屋設(shè)備、設(shè)施的管理;

　　3.環(huán)境衛(wèi)生的管理;

　　4.綠化管理;

　　5.配合公安和消防部門做好住宅區(qū)內(nèi)公共秩序維護工作;

　　6.車輛秩序管理;

　　7.公眾代辦性質(zhì)的服務(wù);

　　8.物業(yè)檔案資料的管理
 

　　業(yè)主在物業(yè)管理中的權(quán)利及義務(wù)概述
 

　　根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
 

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有下列權(quán)利：
 

　　1.按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù);

　　2.提議召開業(yè)主大會會議，并物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;

　　3.提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;

　　4.參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán);

　　5.選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán);

　　6.監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

　　7.監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　8.對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);

　　9.監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的管理和使用;

　　10.法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
 

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動中應(yīng)履行下列義務(wù)：
 

　　1.遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　2.遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;

　　3.執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;

　　4.按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金;

　　5.按時交納物業(yè)服務(wù)費用;

　　6.法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
 

　　業(yè)主委員會，是指由業(yè)主選舉產(chǎn)生，代表業(yè)主利益的組織，是業(yè)主行使共同管理權(quán)的一種殊形式，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。業(yè)主委員會由業(yè)主或者業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，一般由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會的權(quán)力基礎(chǔ)是其對物業(yè)的所有權(quán)，它代表該物業(yè)的全體業(yè)主，對該物業(yè)有關(guān)的一切重大事項擁有決定權(quán)。
 

　　成立業(yè)主委員會應(yīng)當符合下列條件之一：
 

　　1.專有部分交付使用的建筑面積達到建筑物總面積50%以上;

　　2.次交付使用專有部分之日起滿2年且交付使用的專有部分建筑面積達到建筑物總面積20%以上。

　　業(yè)主委員會委員必須符合下列條件：

　　1.是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主;

　　2.能夠遵守物業(yè)管理法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件和業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程;

　　3.有一定組織能力和必要工作時間，能夠較好履行業(yè)主委員會成員職責(zé);

　　4.品行端正無劣跡;

　　5.熱心公益事業(yè)。
 

　　業(yè)主委員會履行以下職責(zé)：
 

　　1.執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議;

　　2.召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況;

　　3.與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

　　4.及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　5.監(jiān)督管理規(guī)約的實施;

　　6.督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用;

　　7.組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用;

　　8.調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛;

　　9.業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
 

　　糾紛是怎樣形成的
 

　　1.開發(fā)商與物業(yè)公司交接中產(chǎn)生的糾紛，實際是開發(fā)商遺留的一些問題。
 

　　根據(jù)一項調(diào)查，我國有70%以上的物業(yè)管理公司是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生的，它們之間本來有著與生俱來的血緣關(guān)系，所以物業(yè)公司一般很難洗脫“和開發(fā)商一個鼻孔出氣”的嫌疑，讓業(yè)主自然而然覺得物業(yè)管理公司是開發(fā)商的維護和售后服務(wù)者，應(yīng)該承擔(dān)所有的問題。
 

　　如一些業(yè)主反映的綠地培植、小區(qū)內(nèi)道路鋪設(shè)、公共設(shè)施建造等問題并非物業(yè)管理的事情，相當多是開發(fā)商遺留下來的。于是業(yè)主拿到房子以后，認為物業(yè)公司是開發(fā)商的代言人，所有的問題都會找物業(yè)公司。
 

　　2.相關(guān)的法律規(guī)定了解不夠。
 

　　解決物業(yè)糾紛需要法律支持，目前國家關(guān)于物業(yè)方面的法例法規(guī)有《中華人民共和國物權(quán)法》，《中華人民共和國物業(yè)管理條例》等等，但是事實上，知道這些法規(guī)的人并不多。
 

　　3.一些業(yè)主對物業(yè)付費的概念不強。
 

　　這些少部分的業(yè)主對物業(yè)費采取能拖拖，能不交不交的心理。另外，繳多少錢，享受什么樣的服務(wù)，并不是業(yè)主自己的選擇，而是買房時被規(guī)定了。有時，人們對于這種“硬派”的東西有一種本能的拒絕。
 

　　4.業(yè)主的期望值過高。
 

　　客戶在買房子的過程當中和簽約之前，可能比較相信業(yè)務(wù)員的介紹或者是宣傳材料、報紙廣告等，他的印象可能會是很理想，因為廣告的話多多少少會有藝術(shù)處理的。但是這個夢后跟看到現(xiàn)實的產(chǎn)品會產(chǎn)生一定的落差，有的買房人不能以一個正確的心理對待。任何產(chǎn)品，比如說房子，都是有缺陷的，不會說百分之百一點兒缺陷沒有，心理落差產(chǎn)生是很正常的，但是千萬不要放大。
 

　　5.物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量有待于進一步的提高。
 

　　一些物業(yè)管理企業(yè)錯誤地將自己凌駕于業(yè)主之上，忽視業(yè)主的權(quán)益。有的不能嚴格按合同、制度辦事，處理問題和矛盾的方式簡單生硬。以押金、罰款等不正當手段強制業(yè)主服務(wù)管理，從而使矛盾激化。
 

　　另外物業(yè)管理公司本身經(jīng)營不規(guī)范，如提交不出物業(yè)收費的預(yù)算、決算等財務(wù)報告，無法讓業(yè)主了解他們所交納的物業(yè)費用究竟是如何使用的，等等。
 

　　6.一些業(yè)主對物業(yè)管理知識知之甚少，缺乏自我保護意識。
 

　　物業(yè)管理是一個非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程，涉及房地產(chǎn)開發(fā)公司、物業(yè)管理公司、業(yè)主、業(yè)主委員會、向物業(yè)區(qū)內(nèi)提供其他方面專業(yè)服務(wù)的有關(guān)單位和有關(guān)ZF部門等等。有人買房時注意房子的質(zhì)量、價格，往往忽視了物業(yè)管理問題;知與開發(fā)商打交道，而不知如何與物業(yè)公司打交道，甚至不清楚自己與物業(yè)公司之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
 

　　7.有的業(yè)主誠信意識差。
 

　　現(xiàn)在很多物業(yè)糾紛，雙方有合同，寫得很清楚，但誰也沒有按照法律的手段解決問題。如有的小區(qū)業(yè)主因為幼兒園收贊助費不繳費，而實際上小區(qū)的物業(yè)公司與幼兒園是“八竿子打不著”的兩家單位，業(yè)主竟把對幼兒園的不滿作為不繳物業(yè)管理費的理由。又如，某業(yè)主以門牌號是甲路某某號、而小區(qū)大門卻開在乙路上為由，拒邀物業(yè)管理費……像這樣?xùn)|扯西湊找理由不繳物業(yè)管理費引起糾紛的情況還有很多，其本質(zhì)是誠信意識太差，能拖拖，能賴賴。
 

　　怎樣解決糾紛
 

　　1.簽一份詳盡的購房合同。
 

　　物業(yè)管理糾紛多是因為買房時買賣雙方對房屋售后各方關(guān)于物業(yè)管理的權(quán)利義務(wù)沒有界定清楚而造成的。比如，買房時不同的業(yè)主對物業(yè)管理的預(yù)期不一樣，有的業(yè)主傾向高收費、高標準服務(wù)，有的傾向較低標準的代收費服務(wù)，而由于沒有在買房時說清楚，入住時某些業(yè)主認為物業(yè)管理與自己買房時的預(yù)期不一致，開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)也很難協(xié)調(diào)這種矛盾。
 

　　2.簽一份完整明確的物業(yè)管理合同。
 

　　現(xiàn)在，無論是商家還是消費者，都把售后服務(wù)看得很重，因為從很大程度上講一些商品買的是售后服務(wù)。住房更是如此，甚至它的售后服務(wù)——物業(yè)管理比買房更重要，因為你要在這里住一輩子。起碼也是十幾年。因此,物業(yè)服務(wù)水準如何?怎么個收費標準?可以得到多少服務(wù)?都應(yīng)在物業(yè)管理合同里記載清楚。
 

　　如果物業(yè)管理合同內(nèi)容上不完備，條款用語含混，欠缺必備的約定內(nèi)容必將成為日后議的原因。
 

　　合同是服務(wù)者和被服務(wù)者的約定，要合同規(guī)定的內(nèi)容不違反法律、法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)以合同為依據(jù)來確認雙方的合同義務(wù)。雙方在合同履行過程中發(fā)生糾紛，應(yīng)當根據(jù)合同規(guī)定來確定違約事實，承擔(dān)違約責(zé)任。要有一方?jīng)]有按合同規(guī)定的要求履行或不完全履行義務(wù)，另一方有權(quán)以違約為由起訴，要求對方承擔(dān)違約責(zé)任。
 

　　所以業(yè)主應(yīng)與物業(yè)公司“約法三章”,留下白紙黑字的證據(jù)，一旦發(fā)生糾紛可訴請法院裁決以維護自己的合法權(quán)益。
 

　　我國物業(yè)管理法律、法規(guī)規(guī)定，選聘物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利在物業(yè)區(qū)域內(nèi)的行使者為業(yè)主委員會，同時規(guī)定有權(quán)更換物業(yè)管理企業(yè)的主體也為業(yè)主委員會，因此業(yè)主要求更換物業(yè)管理企業(yè)的，均必須通過業(yè)主管理委員會并實施一定的程序后實行。
 

　　1、法定更換物業(yè)管理企業(yè)的條件所需程序。
 

　　當物業(yè)管理企業(yè)出現(xiàn)法定更換物業(yè)管理企業(yè)條件時，即物業(yè)管理企業(yè)喪失一定的經(jīng)營資格和經(jīng)營資質(zhì)時，其與業(yè)主委員會或者業(yè)主所簽訂的《物業(yè)管理委托合同》自動解除，業(yè)主委員會可以按照選聘物業(yè)管理企業(yè)的條件和程序重新通過招標的方式選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。
 

　　2、約定更換物業(yè)管理企業(yè)的條件所需程序。
 

　　當《物業(yè)管理委托合同》所約定的事由出現(xiàn)造成需要更換物業(yè)管理企業(yè)，可以由業(yè)主委員會根據(jù)《物業(yè)管理委托合同》的約定直接進行，也可以由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主或者物業(yè)使用人的投訴，進行具體運作之后，解除與物業(yè)管理企業(yè)的合同。業(yè)主委員會可以按照選聘物業(yè)管理企業(yè)的條件和程序，重新通過招標的方式選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。
 

　　業(yè)主委員會通過招標方式更換物業(yè)管理企業(yè)之前，應(yīng)當哪些事項形成決議?
 

　　根據(jù)不同情況，業(yè)主大會應(yīng)當在招標前決定以下事項：
 

　　(1)授權(quán)業(yè)主委員會或委托招標代理機構(gòu)組織招標;

　　(2)確定采取公開招標或邀請招標方式;

　　(3)授權(quán)業(yè)主委員會直接確定中標人或由評標委員會推薦中標候選人名單后，由業(yè)主大會終確定中標人;
　　(4)物業(yè)服務(wù)價格幅度或水平。

　　業(yè)主委員會招標前，應(yīng)當?shù)巾椖克趨^(qū)、縣國土資源和房屋管理局備案。備案時應(yīng)提交以下資料：
 

　　(1)業(yè)主大會決議;

　　(2)招標公告或者投標邀請書;

　　(3)招標文件;

    　(4)法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。業(yè)主委員會委托招標代理機構(gòu)進行招標的，還應(yīng)提交雙方簽訂的委托書。
 

　　業(yè)主委員會組織招標過程中，應(yīng)從以下幾個方面保障業(yè)主的知情權(quán)：
 

　　(1)業(yè)主大會會議通過書面征求意見的形式召開的，業(yè)主委員會應(yīng)當在招標前將業(yè)主大會決議在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置向全體業(yè)主公示;
 

　　(2)評標過程中，現(xiàn)場答辯可采用公開的方式，業(yè)主可參加旁聽;
 

　　(3)評標結(jié)束后，業(yè)主委員會可以將招標的過程情況以及評標委員會提交的評標報告向全體業(yè)主公示;
 

　　(4)中標企業(yè)確定后，業(yè)主委員會應(yīng)將其基本情況和與其鑒定的物業(yè)服務(wù)合同的服務(wù)內(nèi)容、范圍、標準以及價格等主要內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置向全體業(yè)主公示。
 

　　業(yè)主委員會通過招標方式更換物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當提前多少天告知原物業(yè)管理企業(yè)?
 

　　原物業(yè)服務(wù)合同即將到期，業(yè)主大會決定重新選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當及時召開全體業(yè)主大會，并在原物業(yè)服務(wù)合同到期前三個月將有關(guān)決議書面告知物業(yè)管理企業(yè)。
 

　　前期物業(yè)服務(wù)合同尚未到期，業(yè)主大會決定另行選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當在做出決議后及時書面告知物業(yè)管理企業(yè)。
 

　　業(yè)主委員會招標應(yīng)當何時完成?
 

　　業(yè)主大會通過招標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的工作，應(yīng)在原物業(yè)服務(wù)合同到期前一個月完成。
 

　　如果小區(qū)沒有成立業(yè)主委員會，可以更換物業(yè)公司嗎?
 

　　根據(jù)中華人民共和國物權(quán)法76條的規(guī)定，占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，可以解聘或者選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。原物業(yè)公司拒絕退出的，可以通過法院要求其強令退出。
 

　　當找到合適物業(yè)公司時要小區(qū)2/3以上業(yè)主同新的物業(yè)管理企業(yè)簽定物業(yè)管理合同，那么與現(xiàn)在的物業(yè)管理企業(yè)合約關(guān)系自動解除。