2014年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)云突變，全國(guó)商品房、商品住宅量?jī)r(jià)呈現(xiàn)同步下行，城市間市場(chǎng)分化更趨顯著。在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境整體偏弱的背景下，中央調(diào)控更重長(zhǎng)效，逐步將重心由短期調(diào)控轉(zhuǎn)移至住房制度建設(shè)這一長(zhǎng)期命題。與此同時(shí)，各地房地產(chǎn)調(diào)控政策調(diào)整動(dòng)作則趨于頻繁，在“雙向調(diào)控”的基調(diào)下，定向放松限購(gòu)，通過(guò)信貸、公積金等方式鼓勵(lì)剛需，成為部分面臨去化風(fēng)險(xiǎn)城市的政策突破口，一些“救地政法”的策略還將繼續(xù)進(jìn)行中。

_ueditor_page_break_tag_2014天門(mén)樓市年終報(bào)政策解讀一：新型城鎮(zhèn)化

　　關(guān)鍵詞：新型城鎮(zhèn)化

　　詳細(xì)：3月，國(guó)務(wù)院公布了《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020年)》，提出要推進(jìn)“以人為核心”的新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃，以及2020年我國(guó)要實(shí)現(xiàn)常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%左右。通知指出，《規(guī)劃》是今后一個(gè)時(shí)期指導(dǎo)全國(guó)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展的宏觀性、戰(zhàn)略性、基礎(chǔ)性規(guī)劃。城鎮(zhèn)化是現(xiàn)代化的必由之路，是解決農(nóng)業(yè)農(nóng)村農(nóng)民問(wèn)題的重要途徑，是推動(dòng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的有力支撐，是擴(kuò)大內(nèi)需和促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的重要抓手。
 

　　解讀：改革開(kāi)放以來(lái)，伴隨著工業(yè)化進(jìn)程加速，我國(guó)城鎮(zhèn)化經(jīng)歷了一個(gè)起點(diǎn)低、速度快的發(fā)展過(guò)程。目前，我國(guó)已進(jìn)入全面建成小康社會(huì)的決定性階段，也處于城鎮(zhèn)化深入發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期。該《規(guī)劃》的出臺(tái)，正是從宏觀方面，給城鎮(zhèn)化的發(fā)展提出了統(tǒng)籌性、指導(dǎo)性的意見(jiàn)。
 

　　《規(guī)劃》要求，在城鎮(zhèn)化過(guò)程中，針對(duì)以人為本、統(tǒng)籌發(fā)展、提高效率、保護(hù)環(huán)境、促進(jìn)社會(huì)公平等方面都需要有所作為。
 

　　那么《規(guī)劃》的出臺(tái)，于我們市場(chǎng)來(lái)看，有哪些契機(jī)?
 

　　，投資方面。(一)新型城鎮(zhèn)化必然帶來(lái)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，在市場(chǎng)的發(fā)展中，關(guān)注三四線城市的消費(fèi)方向，找到人群的消費(fèi)點(diǎn)所在，然后去具體分析投資方向;(二)城鎮(zhèn)化的發(fā)展必然帶來(lái)城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，從而拉動(dòng)對(duì)建材的整體需求?，F(xiàn)在關(guān)注投資建材市場(chǎng)，尤其是選擇在集約化較好、綜合能力強(qiáng)的平臺(tái)里進(jìn)行交易，是順應(yīng)了這一趨勢(shì)的，如投資建材相關(guān)的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商鋪。
 

　　二，地位方面?！兑?guī)劃》中指出，做到市場(chǎng)主導(dǎo)，政府引導(dǎo)。在正確處理政府和市場(chǎng)關(guān)系同時(shí)，更加尊重市場(chǎng)規(guī)律，終做到科學(xué)發(fā)展、理性發(fā)展。
 

　　三，生態(tài)方面。城鎮(zhèn)化的發(fā)展，要堅(jiān)持生態(tài)文明建設(shè)。即在節(jié)能環(huán)保、固體廢棄物處理、可循環(huán)利用等方面，做到生態(tài)化、綠色化。其實(shí)這也是現(xiàn)代市民的基本觀念而已，市場(chǎng)實(shí)施后，一方面能夠滿(mǎn)足人群的需求，另一方面也是對(duì)社會(huì)發(fā)展的正面促進(jìn)行為。
_ueditor_page_break_tag_2014天門(mén)樓市年終報(bào)政策解讀二：雙向調(diào)控

　　關(guān)鍵詞：雙向調(diào)控

　　詳細(xì)：3月份，兩會(huì)召開(kāi)，全國(guó)政協(xié)委員、住建部副部長(zhǎng)齊驥提出了房地產(chǎn)市場(chǎng)"雙向調(diào)控"的觀點(diǎn)：對(duì)一線城市繼續(xù)增加供應(yīng)，抑制、遏制投資投機(jī)性需求，限購(gòu)政策不退出。而對(duì)于庫(kù)存量比較大的城市，要控制供地結(jié)構(gòu)、供應(yīng)結(jié)構(gòu)。房?jī)r(jià)調(diào)控8年來(lái)次未被寫(xiě)入報(bào)告。
 

　　解讀：雙向調(diào)控”意味著既調(diào)節(jié)需求又調(diào)節(jié)供給。“雙向調(diào)控”應(yīng)該是一種更務(wù)實(shí)的政策選擇，針對(duì)個(gè)別城市供應(yīng)量持續(xù)增大、庫(kù)存高企的狀況，供給調(diào)控也可能進(jìn)行“逆操作”，但對(duì)絕大多數(shù)城市來(lái)說(shuō)，增加供應(yīng)仍是近幾年樓市的主基調(diào)。保障房與商品房同步發(fā)展也應(yīng)是“雙向調(diào)控”的題中之義。此前，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，努力解決好住房問(wèn)題，加大廉租住房、公共租賃住房等保障性住房建設(shè)和供給，做好棚戶(hù)區(qū)改造。既履行好政府在住房保障方面的職責(zé)，補(bǔ)齊保障性住房的“短板”，也發(fā)展商品住房，不再依靠單一手段解決住房問(wèn)題，而是通過(guò)雙向努力實(shí)現(xiàn)“住有所居”。
 

　　而在具體實(shí)踐上，“雙向調(diào)控”還應(yīng)包含支持“剛需”與抑制投資的雙向政策選擇。一方面，采取差別化信貸、優(yōu)惠政策支持“剛需”人群購(gòu)房置業(yè)、實(shí)現(xiàn)“住有所居”的愿望;另一方面，繼續(xù)以市場(chǎng)手段提高投資性需求的購(gòu)房成本，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)更多體現(xiàn)居住屬性。
_ueditor_page_break_tag_2014天門(mén)樓市年終報(bào)政策解讀三：不動(dòng)產(chǎn)登記

　　關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)登記

　　詳細(xì)：2014年4月22日，國(guó)土部宣布將在2014年建立統(tǒng)一登記的基礎(chǔ)性制度，2015 年推進(jìn)統(tǒng)一登記制度的實(shí)施過(guò)渡，2016 年全面實(shí)施統(tǒng)一登記制度，2018 年前不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)投入運(yùn)行，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記體系基本形成。
 

　　解讀：建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革，對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)講，也意味著今后有可能直接推進(jìn)的是房產(chǎn)稅會(huì)試點(diǎn)擴(kuò)圍與深入開(kāi)展。從調(diào)控手段來(lái)講，2014年房產(chǎn)稅新政策在建立個(gè)人收入和財(cái)產(chǎn)信息系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，房產(chǎn)稅擴(kuò)圍勢(shì)在必行。
 

　　建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革，對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)講，也意味著今后有可能直接推進(jìn)的是房產(chǎn)稅會(huì)試點(diǎn)擴(kuò)圍與深入開(kāi)展。從調(diào)控手段來(lái)講，2014年房產(chǎn)稅新政策在建立個(gè)人收入和財(cái)產(chǎn)信息系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，房產(chǎn)稅擴(kuò)圍勢(shì)在必行。
_ueditor_page_break_tag_2014天門(mén)樓市年終報(bào)政策解讀四：“央五條”

　　關(guān)鍵詞：“央五條”

　　詳細(xì)：5月12日央行副行長(zhǎng)劉士余召集了15家銀行負(fù)責(zé)人進(jìn)行座談，確定了包括"優(yōu)先滿(mǎn)足套房的貸款需求"、"合理確定套房貸款利率水平"、"及時(shí)審批和發(fā)放符合條件的個(gè)人住房貸款"、“嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人住房貸款各項(xiàng)管理規(guī)定”、“加強(qiáng)對(duì)住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)測(cè)分析”五條要求，又稱(chēng)"央五條"。
 

　　解讀：此次央行發(fā)聲透露出政策層面不會(huì)對(duì)樓市的低迷坐視不管，放松調(diào)控的空間在加大。中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑，工業(yè)投資消費(fèi)等數(shù)據(jù)很低迷，到了必須通過(guò)地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的時(shí)刻。套房客戶(hù)能貸到款，有利于提高老百姓的購(gòu)房能力，加速出手;同時(shí)二套房客戶(hù)貸款也有了保證，有利于推動(dòng)改善需求入市。從而，提振樓市人氣，消減看空預(yù)期，從之前的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，放松信貸往往會(huì)推動(dòng)樓市走出低谷、出現(xiàn)新一輪上升行情。
_ueditor_page_break_tag_2014天門(mén)樓市年終報(bào)政策解讀五：限購(gòu)松綁

　　關(guān)鍵詞：限購(gòu)松綁

　　詳細(xì)：5月23日有消息稱(chēng)，除北上廣深之外，其他城市的限購(gòu)政策可以自行調(diào)節(jié)，尤其是庫(kù)存過(guò)大的地方。這意味著除四大一線城市之外的30多個(gè)限購(gòu)城市，有可能全面松綁限購(gòu)政策。隨后，全國(guó)各地多個(gè)城市相繼進(jìn)行限購(gòu)的松綁，并陸續(xù)放開(kāi)限購(gòu)。如今全國(guó)范圍內(nèi)除了北、上、廣、深等一線城市外，限購(gòu)已經(jīng)完全取消。
 

　　解讀：經(jīng)過(guò)3年限購(gòu)，當(dāng)前在熱點(diǎn)城市，投機(jī)需求明顯減弱，投資需求降至低位。在已實(shí)施限購(gòu)政策的城市中，“炒房團(tuán)”、“投資客”大幅減少。從擠泡沫角度看，限購(gòu)政策可謂較好地完成了使命。但是，“限購(gòu)令”對(duì)購(gòu)房門(mén)檻的設(shè)置，將一部分剛需擋在門(mén)外，抑制部分合理需求釋放。
 

　　與任何一項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策一樣，“限購(gòu)令”是把“雙刃劍”，討論其去留的問(wèn)題，不能脫離客觀環(huán)境。目前來(lái)看，全面退出限購(gòu)政策并非明智之選。從供需關(guān)系看，一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的情況仍比較突出。此外，從“去投資”作用上看，限購(gòu)政策并無(wú)有效替代品。在這種情況下，貿(mào)然放開(kāi)限購(gòu)，將意味著近幾年樓市擠泡沫努力將付之東流。
 

　　另一方面，在部分市場(chǎng)供應(yīng)過(guò)剩、房?jī)r(jià)上漲乏力的城市，投資需求已興趣索然，限購(gòu)政策已無(wú)繼續(xù)存在必要。正如在先傳出取消限購(gòu)消息的溫州，在房?jī)r(jià)連續(xù)下跌后，當(dāng)?shù)貥鞘信菽汛蟛糠直粩D出。此時(shí)，應(yīng)將調(diào)節(jié)主導(dǎo)權(quán)交還給市場(chǎng)。在市場(chǎng)主導(dǎo)房地產(chǎn)調(diào)控思路下，限購(gòu)政策退出是大勢(shì)所趨。
_ueditor_page_break_tag_2014天門(mén)樓市年終報(bào)政策解讀六：限貸政策松綁

　　關(guān)鍵詞：限貸政策松綁

　　詳細(xì)：9月30日，央行提出將積支持居民家庭合理的住房貸款需求。對(duì)于貸款購(gòu)買(mǎi)套普通自住房的家庭，貸款低付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，具體由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況自主確定。同時(shí)對(duì)于還清套房貸再貸算套房。
 

　　解讀：央行徹底放開(kāi)放水房地產(chǎn)貸款的尺度，大大超出此前市場(chǎng)預(yù)期。如此放水信貸、全面取締限貸政策是把雙刃劍：一方面可能促使低迷的房地產(chǎn)迅速?gòu)?fù)蘇，促使房?jī)r(jià)重拾暴漲局面;另一方面也可能給市場(chǎng)放出的是更加恐慌的信號(hào)，連貨幣信貸都放水了，連限貸政策都取締了，足以看出房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷程度和蕭條狀況，房?jī)r(jià)繼續(xù)走低的不可逆轉(zhuǎn)性。從而使得需求更加謹(jǐn)慎，購(gòu)買(mǎi)力更加觀望而不敢輕易入市，商業(yè)銀行更加對(duì)房地產(chǎn)惜貸，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷局面惡化，引發(fā)大面積棄房斷供等金融風(fēng)險(xiǎn)。
_ueditor_page_break_tag_2014天門(mén)樓市年終報(bào)政策解讀七：公積金異地互認(rèn)

　　關(guān)鍵詞：公積金異地互認(rèn)

　　詳細(xì)：10月9號(hào)，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、人民銀行聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》?！锻ㄖ芬?guī)定：職工連續(xù)足額繳存住房公積金6個(gè)月(含)以上，可申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款。對(duì)曾經(jīng)在異地繳存住房公積金、在現(xiàn)繳存地繳存不滿(mǎn)6個(gè)月的，繳存時(shí)間可根據(jù)原繳存地住房公積金管理出具的繳存證明合并計(jì)算。
 

　　解讀：公積金貸款對(duì)中低收入群體購(gòu)房有重要的現(xiàn)實(shí)意義，但長(zhǎng)期以來(lái)公積金的巨額存量與使用效率不高的問(wèn)題一直飽受議。此次調(diào)整公積金政策不能著眼于短期救市目標(biāo)來(lái)分析，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，它對(duì)有效利用、激活公積金，滿(mǎn)足中低收入群體購(gòu)房需求有著積意義。住房公積金對(duì)繳存職工改善住房的支持，符合支持基本住房消費(fèi)的原則，有望拉動(dòng)改善型住房消費(fèi)。
_ueditor_page_break_tag_2014天門(mén)樓市年終報(bào)政策解讀八：央行降息

　　關(guān)鍵詞：央行降息

　　詳細(xì)：央行宣布，自2014年11月22日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個(gè)百分點(diǎn)至5.6%;一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.75%，同時(shí)結(jié)合推進(jìn)利率市場(chǎng)化改革，將金融機(jī)構(gòu)存款利率浮動(dòng)區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)利率的1.1倍調(diào)整為1.2倍;其他各檔次貸款和存款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整，并對(duì)基準(zhǔn)利率期限檔次作適當(dāng)簡(jiǎn)并。
 

　　解讀：貸款利率下調(diào)，意味著欲購(gòu)房、已購(gòu)房者且合同注明“浮動(dòng)利率”的房奴們，均可節(jié)省一筆利息支出，因?yàn)槲迥暌陨腺J款利率降至6.15%，相當(dāng)于此前利率的9.4折。
 

　　對(duì)住房公積金客戶(hù)來(lái)說(shuō)，央行將5年期以上個(gè)人住房公積金貸款基準(zhǔn)利率由此前的4.5%降至4.25%，下降0.25個(gè)百分點(diǎn)，降幅不及商貸。
 

　　按照商業(yè)房貸100萬(wàn)元，基準(zhǔn)利率，按20年等額本息還款計(jì)算，降息前月供為7485.2元。此次降息后，月供將降至7251.12元，每月減負(fù)234.08元，全年可減負(fù)2808.96元。
 

　　同樣條件下，如果按等額本金還款計(jì)算，此前月還款9625元，每月遞減22.74元。降息后，月還款降為9291.67元，每月遞減21.35元。